Как устроена покупка недвижимости на Пхукете
Здесь я собрала всё, что обычно рассказываю клиентам голосом: сколько на самом деле стоит вход, что иностранец может оформить на себя, во что превращается обещанная доходность после налогов и комиссий, какие документы проверяются до депозита и как выглядит спокойная сделка от первого разговора до ключей. Без презентационного оптимизма и без страшилок — просто как есть.
Большие гиды
Покупка недвижимости в Таиланде: с чего начать
С чего начинается покупка недвижимости в Таиланде: бюджет входа, что иностранец оформляет на себя, формат объекта и выбор района на Пхукете.
Право собственности на недвижимость в Таиланде для иностранцев
Фрихолд, лизхолд, земля под виллой, номинальные схемы, проверка кондоминиума и застройщика, наследование — что проверяется до депозита.
Доходность недвижимости на Пхукете: сколько остаётся на руках
Как считать чистую доходность на Пхукете: загрузка, комиссия управляющей, содержание, налоги при покупке и продаже, гарантированные программы.
Как купить недвижимость в Таиланде пошагово
Порядок сделки в Таиланде: бронирование, договор, рассрочка, перевод денег и FET, счёт в банке, регистрация права, приёмка и выход из инвестиции.
Жизнь на Пхукете: визы, бюджет месяца и переезд с семьёй
Как устроена жизнь на Пхукете: на каких основаниях здесь живут, сколько стоит месяц, школы и переезд с детьми, аренда или собственное жильё.
С чего начать: цены, бюджет, первое решение
Стоит ли покупать недвижимость в Таиланде сейчас
Что происходит на рынке Пхукета в 2026 году, кому покупка действительно подходит, кому нет, какая доходность реальна и как выглядит спокойная сделка от первого разговора до ключей.
Сколько стоит квартира на Пхукете
Реальные цены на квартиры и виллы на Пхукете: от какой суммы начинается рынок, сколько стоят студия, однушка и двушка, чем отличаются районы и что входит в цену кроме прайса.
Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде
Что иностранец может оформить в Таиланде на себя, а что нет: квартира во фрихолде и квоте 49%, лизхолд, вилла и земля, тайская компания. Разбор без иллюзий от инвестиционного стратега на Пхукете.
Квартира или вилла: как выбрать
Сравнение квартиры и виллы на Пхукете: форма собственности, порог входа, доходность, расходы на содержание, ликвидность на перепродаже и для каких задач подходит каждый формат.
Строящийся объект или готовый: что выбрать
Сравнение покупки на стадии строительства и готового объекта на Пхукете: цена входа, капитализация к сдаче, риски, рассрочка, момент получения дохода и ликвидность.
Районы Пхукета: где покупать под аренду, а где для жизни
Разбор районов Пхукета для покупки недвижимости: Банг Тао, Лаян, Най Янг, Камала, Ката и Карон, Раваи, Чалонг, Май Као. Чем они отличаются по аренде, сезонности и цене входа.
Что такое кондоминиум в Таиланде и чем он отличается от апарт-отеля
Лицензия кондоминиума, квота 49%, общее имущество, juristic person и собрание собственников. И чем кондо отличается от апарт-отеля и дома без лицензии.
Пхукет или Бали: честное сравнение для инвестора
Сравниваю Пхукет и Бали по форме собственности, порогу входа, доходности, сезонности, авиасообщению и выходу из инвестиции. Кому что подходит.
Пхукет или Паттайя: где покупать квартиру инвестору
Сравниваю Пхукет и Паттайю по порогу входа, арендаторам, сезонности, ликвидности и качеству проектов. Паттайя дешевле — и это не всегда минус.
Право собственности и документы
Фрихолд или лизхолд: что выбрать на Пхукете
Чем фрихолд отличается от лизхолда на Пхукете, как это влияет на доходность, перепродажу и наследование, и в каких случаях лизхолд — нормальное решение, а в каких переплата.
Лизхолд земли: почему договор могут не зарегистрировать
Что изменилось в практике регистрации долгосрочной аренды земли на Пхукете, почему требуют график платежей вместо единовременной оплаты и что делать покупателю виллы.
Номинальные схемы: что это значит для покупателя недвижимости
Что такое номинальный тайский акционер, почему в 2026 году проверки усилились и как это влияет на покупку квартиры или виллы на Пхукете. Разбор с позиции покупателя, а не юриста.
Что проверить в кондоминиуме перед покупкой
Практический список проверок перед покупкой квартиры в Таиланде: иностранная квота 49%, чанот, регистрация лизхолда, долги по дому, управляющая компания, правила по аренде и животным.
Как проверить застройщика на Пхукете
Что проверить у застройщика на Пхукете до внесения депозита: сданные проекты, разрешения, право на землю, условия договора, эскроу и штрафы за просрочку. Практический чек-лист.
Наследование недвижимости в Таиланде: зачем завещание
Как наследуется квартира во фрихолде, земля под виллой и лизхолд в Таиланде, какие сроки даны наследнику-иностранцу, что будет без завещания и что подготовить заранее.
Застройщик сорвал срок или обанкротился: что будет с деньгами
Эскроу в Таиланде добровольный, а не обязательный. Что даёт стандартный договор по закону о кондоминиумах, куда идти при просрочке и что реально удаётся вернуть — с разбором известных случаев на Пхукете.
Мошенничество при покупке недвижимости в Таиланде: как не попасть
Разбираю реальные схемы потерь при покупке жилья в Таиланде и конкретную проверку, которая закрывает каждую из них до того, как вы платите деньги.
Покупка на тайского супруга: что подписывается в земельном офисе и что остаётся у вас
Декларация о личных средствах в земельном офисе, разница между sin suan tua и sin somros, узуфрукт и его слабое место по статье 1469, наследование земли иностранцем и почему в 2026 году проверки стали жёстче.
Решение 4655/2566: почему схема «30 + 30 + 30» больше не работает
В 2023 году Верховный суд Таиланда признал предоплаченные продления аренды недействительными как обход статьи 540 ГТК. Что именно решил суд, что это значит для лизхолда и как продают «90 лет» до сих пор.
Склоны, высота над морем и снос самостроя на Пхукете
Откуда берутся правило 80 метров над уровнем моря и запрет работ на уклоне свыше 35%, что изменило постановление от 13 декабря 2024 года, и какие сносы на Пхукете действительно были.
Деньги: доходность, расходы, налоги
Чистая доходность аренды на Пхукете: как считать
Почему обещанные 10% превращаются в 5–6% и как самостоятельно посчитать чистую доходность квартиры на Пхукете: загрузка, комиссия управляющей компании, налог, простой, расходы на содержание.
Гарантированная доходность: что это на самом деле
Как работают программы гарантированной доходности от застройщиков на Пхукете, почему гарантия обычно уже заложена в цену объекта и что считать после окончания её срока.
Налоги и расходы при покупке на Пхукете
Какие расходы возникают при покупке квартиры на Пхукете помимо цены: регистрационные сборы, налоги при перепродаже, sinking fund, общедомовые платежи, расходы на оформление и содержание.
Сколько стоит содержать недвижимость в Таиланде
Общедомовые платежи, фонд капитальных расходов, налог на землю и строения, коммунальные, страховка и комиссия управляющей компании — полный список ежегодных расходов владельца на Пхукете.
Кто будет сдавать вашу квартиру
Как выбрать управляющую компанию на Пхукете, чем отельная программа отличается от свободной сдачи, какая комиссия считается нормальной и что проверить в договоре управления.
Недвижимость в Таиланде и налоги в России
Автообмен данными CRS, декларирование дохода от аренды и продажи, уведомления по долям в иностранной компании, зачёт налога по соглашению — что учесть налоговому резиденту РФ.
Посуточная аренда в Таиланде: что разрешает закон
Правило 30 дней, отельная лицензия, штрафы по Закону об отелях и Закону о кондоминиумах, исключение на 8 номеров и как это влияет на расчёт доходности квартиры на Пхукете.
Сезонность аренды на Пхукете: высокий сезон, низкий сезон и годовой доход
Когда на Пхукете высокий и низкий сезон, почему нельзя умножать ставку января на 12, как считается загрузка 60–70% и чем закрывают муссон.
Меблировка квартиры на Пхукете: что входит в fully furnished и что докупать
Что застройщик реально отдаёт в fully furnished, чего в пакете нет, чем обстановка под сдачу отличается от обстановки для себя и что влияет на ставку.
Налог с аренды квартиры в Таиланде: что платит налоговый резидент России
Прогрессивная шкала НДФЛ 13–22%, зачёт тайского налога по ст. 232 НК и Конвенции 1999 года, 3-НДФЛ, уведомление о счёте — и важное изменение 2025 года: Таиланд вошёл в перечень автообмена ФНС.
Как проходит сделка
Как купить недвижимость в Таиланде дистанционно
Порядок дистанционной покупки квартиры на Пхукете: онлайн-показ, бронирование, доверенность, перевод денег, регистрация права и приёмка объекта без личного присутствия.
Рассрочка от застройщика: как купить, не имея всей суммы
Банковская ипотека иностранцу почти недоступна. Что работает вместо неё: беспроцентная рассрочка на время стройки, кредит от застройщика после сдачи и что проверить в графике платежей.
Как завести деньги на покупку недвижимости в Таиланде
Почему для оформления квартиры во фрихолд деньги должны прийти из-за рубежа в валюте, что такое FET, как его получают и какие ошибки срывают регистрацию сделки.
Счёт в тайском банке: зачем нужен и как открыть
Как иностранцу открыть счёт в банке Таиланда: какие визы подходят, какие документы нужны, зачем счёт владельцу недвижимости и что делать, если банк отказал.
Как продать недвижимость в Таиланде и выйти из инвестиции
Выход из инвестиции на Пхукете: переуступка договора до сдачи, продажа готового объекта, налоги и сборы при продаже, сроки экспозиции и вывод денег за рубеж.
FET: справка о вводе валюты и зачем она нужна
Что такое форма FET (бывшая Tor Tor 3), с какой суммы её выдают, почему без неё не оформить фрихолд на иностранца, как правильно указать назначение платежа и что делать, если сумма меньше порога.
Можно ли продать квартиру в Таиланде до сдачи дома
Переуступка договора на строящийся объект в Таиланде: согласие застройщика, комиссия за переоформление, налоги до и после регистрации и почему план «перепродам до ключей» чаще не срабатывает.
Что проверяет юрист перед покупкой в Таиланде и сколько это стоит
Состав due diligence по квартире и по земле: титул, обременения, счета юридического лица и фонд капремонта, квота, разрешения на строительство, доступ к участку — и реальные published-цены тайских фирм.
День сделки в земельном департаменте: что происходит по шагам
Какие документы нужны иностранному покупателю квартиры, кто за что платит, как передаются деньги, сколько длится регистрация и можно ли провести сделку по доверенности.
Жизнь на Пхукете
Виза при покупке недвижимости: какая подходит инвестору
Инвестиционная виза, LTR, Thailand Privilege, пенсионная и DTV — чем отличаются для покупателя недвижимости на Пхукете, что дают по срокам, банку и семье.
Сколько нужно денег, чтобы жить на Пхукете
Реальный месячный бюджет жизни на Пхукете: аренда, еда, транспорт, медицина, школа, виза. Три сценария — экономный, комфортный и семейный — из практики человека, который живёт тут больше пяти лет.
Переезд на Пхукет с детьми
Как подготовить переезд на Пхукет с детьми: выбор международной школы, районы рядом со школами, визовый статус семьи, медицина и жильё. Практический план из личного опыта.
Аренда жилья на Пхукете: сколько стоит и как снимать надолго
Как снять студию, квартиру или дом на Пхукете надолго: от чего зависит ставка, чем месяц отличается от года, депозит, договор, коммунальные.
Инфраструктура Пхукета: аэропорт, дороги, больницы, школы и цены на жильё
Аэропорт, дороги и пробки, больницы, международные школы, торговые центры, вода и электричество — и как близость к ним двигает ставку аренды и ликвидность.
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Вторичка и переуступки — готовые объекты и уступки по договору
- Недвижимость в аренду — если сначала хотите пожить на острове и присмотреться
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Нужен разбор по конкретному объекту, а не общая статья? Пришлю расчёт чистой доходности с налогом, комиссией и простоем — и подключу юриста, если вопрос требует правовой оценки.
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Можно просто задать вопрос — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
