Кто будет сдавать вашу квартиру
Квартира сама себя не сдаёт. От того, кто ею управляет, доходность меняется сильнее, чем от вида из окна, — и это та часть сделки, которую разбирают в последнюю очередь, а стоило бы в первую. Разбираю форматы и договор.
Три формата
Отельная программа застройщика или оператора
Объект работает как номерной фонд: единая служба бронирования, стандарт обслуживания, маркетинг под брендом. Вам не нужно ничего делать — и в этом главный плюс. Доход обычно распределяется по согласованной пропорции или по пулу.
Минусы: ограничение на собственное проживание — чаще всего определённое количество ночей в году, иногда с исключением высокого сезона. И вы не управляете ценой: её определяет оператор.
Локальная управляющая компания
Гибче: вы сохраняете контроль над календарём и можете приезжать когда хотите. Комиссия по краткосрочной аренде обычно 20–30% выручки. Качество сильно зависит от конкретной компании, поэтому её проверяют так же тщательно, как застройщика.
Самостоятельная сдача
Теоретически самая выгодная схема, практически — работа. Ответы гостям в любое время суток, уборка, бельё, поломки, заезды и выезды. На расстоянии это почти нереально, а на месте превращается в полноценную занятость.
Что проверить в договоре управления
- Размер комиссии и от чего она считается — от выручки или от суммы после расходов
- Какие расходы вычитаются дополнительно: уборка, бельё, расходники, реклама
- Как часто и в какие сроки перечисляется доход и как выглядит отчётность
- Сколько ночей в году вы можете жить сами и нужно ли бронировать их заранее
- Срок договора и условия выхода — можно ли расторгнуть и с каким уведомлением
- Эксклюзив: обязаны ли вы сдавать только через них
- Кто платит за износ мебели и техники и кто решает, когда её менять
Подберу формат управления под ваш объект и сведу с проверенной компанией.
Написать мне в WhatsApp →Правила дома важнее договора
Прежде чем считать доход от посуточной сдачи, нужно убедиться, что она вообще разрешена в этом доме и не противоречит правилам кондоминиума. Это проверяется до покупки, а не после — и это один из первых пунктов моего списка по любому объекту под аренду.
Короткая или длинная аренда
Посуточная даёт выше ставку и выше расходы, долгосрочная — ниже доход, но предсказуемость и почти нулевые хлопоты. В районах, где живут экспаты и семьи, долгосрочная иногда выигрывает по чистой цифре просто за счёт отсутствия простоя и комиссии.
Управление — это то, что превращает квартиру в работающий актив, и выбирать его нужно так же внимательно, как сам объект. Хорошая новость: на Пхукете есть компании, которые работают честно и показывают реальные цифры. Я с такими работаю постоянно и свожу клиентов напрямую — контакты даю лично, под ваш объект и ваш формат сдачи.
- Недвижимость в аренду — если сначала хотите пожить на острове и присмотреться
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Сколько берёт управляющая компания на Пхукете?
Что такое отельная программа при покупке квартиры?
Можно ли сдавать квартиру на Пхукете самостоятельно?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Подберу формат управления под ваш объект и сведу с проверенной компанией
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
