Покупка недвижимости в Таиланде: с чего начать
Покупка недвижимости в Таиланде начинается не с подборки объектов, а с трёх ответов: сколько денег нужно на входе, что вы вправе оформить на своё имя и какую задачу эта покупка решает. Я собрала здесь всё, что разбираю с клиентом в первом разговоре, — по порядку.
Я живу на Пхукете больше пяти лет и веду каждую сделку лично. За это время я убедилась в простой вещи: почти все ошибки покупателей случаются до выбора объекта — на этапе, когда человек ещё не решил, зачем ему эта недвижимость. Поэтому начинаем не с планировок и рендеров, а с рамки: деньги, право, формат, район. Дальше по каждому пункту есть отдельный разбор, но общую картину я даю здесь, и её достаточно, чтобы понять, ваша это история или нет.
Сколько денег нужно на входе
Рынок Пхукета начинается примерно с 4,5 млн бат — это студия 35–40 м² в проекте на стадии строительства. Дальше шаг по метражу и цене выглядит так:
- студия 35–40 м² — от ~4,5 млн бат, самый массовый арендный формат;
- однокомнатная 50–55 м² — от 6,5 млн бат;
- двухкомнатная 85–95 м² — от 10,8 млн бат;
- вилла — от 18 млн бат, это примерно $550 тысяч.
Это цена объекта, а не бюджет сделки. Сверху лягут регистрационные сборы, разовый взнос в фонд капитального ремонта — ориентир 1000 бат за м², мебель, техника и оформление. Дальше начинается содержание: общедомовые платежи считаются от площади, порядка 80 бат за м² в месяц. Я всегда прошу закладывать эти суммы сразу, потому что именно они превращают красивый прайс в реальный бюджет. Подробную раскладку по ценам и по тому, что входит в прайс застройщика, а что нет, я собрала в разборе цен на квартиры на Пхукете.
Что иностранец может оформить на себя
Это второй вопрос, и он важнее бюджета. На своё имя иностранец оформляет квартиру в лицензированном кондоминиуме — и только внутри иностранной квоты в 49% жилой площади здания. Землю иностранец не оформляет никогда. Всё остальное, что вам предложат, — законные конструкции вокруг этого ограничения, и у каждой свой срок и своя цена. Я спрашиваю у застройщика не «есть ли в проекте квота», а в какой квоте числится конкретный юнит на конкретном этаже: разница видна только в документах и выясняется до депозита, а не после. Все формы владения без формулировок из презентаций разобраны в статье о том, может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде.
И сразу снимаю частый вопрос про деньги: ипотеки для иностранцев в Таиланде нет. Есть беспроцентная рассрочка на время стройки и кредит застройщика после сдачи — на 2–5 лет под 3,5–5%, с важной оговоркой: право собственности остаётся у застройщика до последнего платежа.
Стоит ли это вашей задачи
Я не считаю, что недвижимость в Таиланде подходит всем. Она подходит тем, кто готов держать объект несколько лет и считать нетто, а не обещанные проценты из презентации. Реальная чистая доходность на Пхукете — 6–8% годовых при загрузке 60–70%. В Банг Тао и Лагуне это чаще 4–6% нетто, хотя те же объекты показывают 7–9% грязными: разницу съедают комиссия управляющей компании 20–30% от выручки, содержание, простой и налоги. На стройке к этому добавляется рост цены на 20–30% к моменту сдачи, но это прибыль на бумаге, пока объект не продан. Кому покупка подходит, а кому нет, я разобрала честно в материале стоит ли покупать недвижимость в Таиланде.
Формат: квартира или вилла, стройка или готовое
Два выбора, которые определяют всё остальное. Квартира — это фрихолд, низкий порог входа, предсказуемое содержание и простая перепродажа. Вилла — это дом в собственность и земля в долгосрочной аренде, порог от 18 млн бат, другие расходы на обслуживание и более узкий круг покупателей на выходе. Сравнение по форме собственности, доходности, содержанию и ликвидности — в статье квартира или вилла на Пхукете.
Второй выбор — стадия. На строящемся объекте цена ниже, работает рассрочка — около 30% первым взносом, дальше платежи раз в полгода примерно за два года, без процентов; встречается и схема 35/25/25/10/5. Готовое жильё дороже, зато приносит доход с первого месяца и его можно посмотреть руками. Как закрываются реальные риски стройки и что из двух вариантов ваше — в разборе стройка или готовое жильё.
Район выбирают раньше объекта
На Пхукете район задаёт арендный спрос, сезонность и цену выхода сильнее, чем планировка и бренд застройщика. Подробно по каждому — с разницей между «купить под аренду» и «купить для себя» — в обзоре районов Пхукета. Короткая карта, с которой я начинаю разговор:
- Банг Тао и Лаян — самый ровный спрос круглый год и самая плотная конкуренция между объектами;
- Камала и Ката — курортная аренда с выраженным сезоном и хорошим чеком в высокий период;
- Най Янг и Май Као — ниже цена входа, спрос тоньше и зависит от конкретного проекта;
- Раваи и Чалонг — больше про жизнь и долгую аренду, чем про короткую посуточную.
Статьи этого раздела
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Дальше читайте по порядку: сначала цены и право, потом формат и район. Если после этих материалов останется вопрос по конкретному проекту — я разбираю его лично, с цифрами и документами.
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
