Недвижимость в Таиланде и налоги в России
Покупка недвижимости за рубежом — это не только тайская сторона. Если вы налоговый резидент России, у сделки есть вторая половина: декларации, уведомления и автоматический обмен данными. Лучше знать о ней заранее.
Дисклеймер, который здесь особенно уместен: я инвестиционный стратег, а не налоговый консультант и не юрист. Ниже — карта вопросов, которые нужно задать специалисту, а не готовая инструкция. По налоговой части у меня есть партнёры, контакты даю лично.
Кто считается налоговым резидентом
Налоговое резидентство России определяется по времени нахождения в стране: от 183 дней за 12 месяцев. От статуса зависит, какие доходы вы декларируете в России и по какой ставке.
Важно: резидентство может меняться, и у человека, который живёт на два дома, статус в разные годы бывает разным. Это стоит отслеживать, а не считать один раз.
Автоматический обмен данными
Таиланд участвует в международном автоматическом обмене налоговой информацией CRS и включён в соответствующий перечень российской налоговой службы. Банки передают по налоговым резидентам сведения о счетах и отдельных доходах.
Практический вывод простой: когда деньги от продажи объекта поступают на счёт, этот счёт виден. Исходить стоит из того, что информация дойдёт, а не из обратного.
Что декларируется
- Доход от сдачи недвижимости в аренду — декларируется резидентом РФ
- Доход от продажи объекта — декларируется, налог считается по российским правилам
- Налог, уплаченный в Таиланде, может быть зачтён по соглашению об избежании двойного налогообложения — но только при наличии подтверждающих документов
- Доля в иностранной компании свыше установленного порога требует уведомления налоговой; при продаже — уведомления о прекращении участия
- Открытие счетов в иностранных банках имеет свои требования по уведомлению
Почему это стоит считать до покупки
Налоговая нагрузка на выходе влияет на итоговую доходность не меньше, чем комиссия управляющей компании. Инвестор, который посчитал чистую доходность в Таиланде, но не учёл налог в стране своего резидентства, считал половину задачи.
Это же касается структуры: покупка на физлицо и покупка через компанию дают разные последствия по обеим сторонам, и решать это лучше до сделки.
Коротко
Тайская часть сделки — квота, титул, ввод денег. Российская часть — резидентство, декларации, уведомления, зачёт налога. Обе половины надо закрывать одновременно, и по второй нужен специалист. Я свожу клиента с ним до сделки, а не тогда, когда пришёл запрос из банка.
Вторая половина сделки выглядит громоздко только до того, как в неё заглянешь. На практике это несколько понятных действий, которые специалист закрывает за одну встречу — если заняться ими вовремя, а не через два года. Я свожу клиента с налоговым партнёром ещё до покупки, чтобы обе стороны сделки — тайская и домашняя — закрывались одновременно и без нервов.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Нужно ли декларировать в России доход от аренды квартиры в Таиланде?
Передаёт ли Таиланд данные о счетах в российскую налоговую?
Нужно ли уведомлять налоговую о доле в тайской компании?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Посчитаю доходность объекта с учётом обеих сторон и познакомлю с налоговым специалистом
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
