Можно ли продать квартиру в Таиланде до сдачи дома
Этот вопрос задают уже после подписания, и чаще всего поздно. «Я же смогу выйти до сдачи, если передумаю» — сможете, но не так свободно, как кажется, и не в любом проекте. Разбираю, как устроена переуступка на самом деле и что надо прочитать в договоре до депозита, а не после.
Вы продаёте не квартиру, а своё место в договоре
Пока дом не сдан, квартиры как объекта права ещё нет: нет чанота, нет записи в реестре, регистрировать нечего. Всё, чем вы владеете на этом этапе, — права и обязанности по договору с застройщиком. Поэтому «продажа до сдачи» юридически это переуступка договора: новый покупатель встаёт на ваше место, принимает график платежей и все условия, которые подписали вы.
Отсюда два следствия, которые обычно не проговаривают в отделе продаж. Первое: сделка идёт не через земельный департамент, а через застройщика. Второе: застройщик в ней участник, а не наблюдатель.
Согласие застройщика — не формальность
Переуступить договор «между собой», как квартиру на вторичке, нельзя: договор надо переоформить, а это делает застройщик. В большинстве договоров есть пункт про переуступку, и он бывает трёх видов: разрешена, разрешена с согласия застройщика, запрещена. Третий вариант встречается реже, но встречается.
- Комиссия за переоформление. Она почти всегда есть — где-то фиксированной суммой, где-то процентом от цены договора. Единого рыночного стандарта нет, цифру надо читать в вашем договоре, а не брать из чужой статьи.
- Порог по оплате. Часто переуступка разрешена только после того, как выплачена определённая доля цены. До этого порога выйти нельзя.
- Запрет на период собственных продаж. Застройщик может ограничить переуступку, пока сам продаёт такие же юниты, — чтобы вы не конкурировали с ним же по цене.
- Право отказать. Формулировка «с согласия застройщика» без критериев означает, что отказ возможен и обосновывать его не обязаны.
Налоги: что платится и когда
Обычная перепродажа после регистрации права проходит через земельный департамент, и там начисляется полный набор: регистрационный сбор 2% от оценочной стоимости; специальный бизнес-налог 3,3% при владении меньше пяти лет либо гербовый сбор 0,5% при владении дольше; плюс удерживаемый налог с дохода, который у физлица считается по прогрессивной формуле от оценочной стоимости с вычетом по числу лет владения.
При переуступке до сдачи регистрации права не происходит, поэтому эти сборы в момент сделки не возникают — они придут позже, когда новый покупатель будет оформлять объект на себя. Но ваша разница между ценой договора и ценой переуступки — это доход, и он подлежит декларированию в Таиланде.
Почему «перепродам до сдачи» чаще не работает
Сама возможность есть почти всегда. Проблема в том, кому вы будете продавать.
- Вы конкурируете с застройщиком. Пока проект не распродан, у него остаются юниты, скидки и рассрочка, которых у вас нет. Ваша цена упирается в его прайс сверху.
- Покупателей мало. Человек, готовый зайти в недострой чужим договором, — это узкая аудитория. Большинство ждёт сдачи.
- Задержка стройки бьёт по вам дважды. Сдача сдвигается, выход сдвигается, а ваш график платежей — нет. Платить придётся дальше.
- Квота. Продать иностранцу можно только если юнит идёт во фрихолдной квоте и она к этому моменту не выбрана.
Пришлите договор — прочитаю раздел про переуступку и скажу, на каких условиях вы сможете выйти.
Написать мне в WhatsApp →Когда переуступка — нормальный план, а не иллюзия
Когда вход сделан по цене ранней стадии в проекте, который действительно растёт, застройщик сильный и распродаётся быстро, а в договоре переуступка разрешена без порога и с понятной комиссией. Тогда выход до сдачи — рабочий сценарий, и я его считаю вместе с клиентом заранее, с комиссией и налогом внутри расчёта.
А когда человек заходит в проект на поздней стадии, по цене, близкой к готовой вторичке, и надеется выйти через год с плюсом — я говорю об этом прямо. Такой расчёт не сходится.
Что я смотрю в договоре, если выход планируется
- Разрешена ли переуступка и требуется ли согласие застройщика
- С какого процента оплаты она становится возможной
- Сколько стоит переоформление и чем эта сумма зафиксирована
- Есть ли запрет на переуступку, пока застройщик продаёт такие же юниты
- Что происходит с вашими платежами, если сдача сдвигается
- В какой квоте идёт юнит и что будет, если покупатель окажется иностранцем
Коротко
Переуступка в Таиланде возможна, но это сделка с участием застройщика, а не между двумя людьми. Условия выхода прописываются в момент входа. Поэтому раздел про переуступку я читаю до депозита — и считаю доходность так, будто выход будет не самым удачным, а не самым красивым.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру в Таиланде до сдачи дома?
Сколько стоит переоформление договора при переуступке?
Какие налоги при переуступке до сдачи?
Что платится при обычной перепродаже после сдачи?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Пришлите договор — прочитаю раздел про переуступку и скажу, на каких условиях вы сможете выйти
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
