Посуточная аренда в Таиланде: что разрешает закон
Это самый неудобный разговор в моей работе. Почти любая инвестиционная презентация на Пхукете построена на ставке за ночь, а закон в Таиланде устроен так, что сдавать меньше чем на 30 дней можно далеко не везде. Ниже — где именно проходит граница, что бывает за её нарушение и как считать доходность, чтобы потом не переделывать.
Граница проходит по 30 дням
Закон об отелях (Hotel Act B.E. 2547, 2004 год) определяет отель как бизнес по предоставлению временного размещения за плату. Из этого определения выведено исключение: размещение, оплата за которое берётся только помесячно или на больший срок, отелем не считается и лицензии не требует.
Формулировка важнее, чем кажется. Исключение работает на уровне объекта, а не отдельного бронирования: одна ночная бронь выводит объект из исключения целиком. «Мы в основном сдаём помесячно, но иногда берём на выходные» — это не смягчающее обстоятельство, это ровно тот случай, ради которого написана норма.
Что бывает за нарушение
- Закон об отелях, ст. 15 и 59. Работа без лицензии — до года лишения свободы и/или штраф до 20 000 бат, плюс 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается.
- Закон о кондоминиумах, ст. 17/1. Ведение бизнеса в жилом кондоминиуме вне отведённых коммерческих зон запрещено отдельно от Закона об отелях. Штраф называют до 50 000 бат плюс 5 000 бат в день.
- Правила дома. Многие кондоминиумы прямо запрещают сдачу меньше чем на 30 дней своими правилами, и юридическое лицо дома взыскивает штрафы самостоятельно, не дожидаясь государства.
- Отвечает не только собственник. Ответственность по закону несёт и тот, кто управляет объектом, и тот, кто его размещает и продаёт.
Исключение «до 8 номеров» — не про квартиры
С 29 октября 2023 года действует министерское постановление № 2 B.E. 2566: порог, при котором размещение не требует отельной лицензии, подняли с 4 комнат и 20 гостей до 8 комнат и 30 гостей. Это реальное послабление, но не освобождение: оператор обязан уведомить регистратора, который проводит проверку и выдаёт подтверждение.
И главное: режим считается по зданию. Небольшая вилла или гестхаус целиком в него укладывается. Отдельная квартира в многоэтажном кондоминиуме — нет, потому что здание в целом далеко за порогом. Когда исключение приводят как аргумент по квартире, это либо ошибка, либо продажа.
Как посуточная аренда бывает законной
- У проекта есть отельная лицензия. Тогда работа через арендную программу оператора законна, и доход от ночной ставки считать можно.
- Лицензия принадлежит зданию, а не вашей квартире. Отдельный юнит собственную лицензию получить не может, поэтому проверяется документ проекта: действует ли он сейчас и покрывает ли именно ваш корпус.
- Без лицензии законный формат один — аренда от 30 дней и дольше. Это не приговор доходности: на Пхукете есть рабочая сезонная модель, когда объект зимой работает по короткой аренде в лицензированном проекте, а на муссон уходит в длинную.
- Гарантированная доходность не заменяет лицензию. Обещание застройщика — это договорное обязательство перед вами, а не разрешение государства сдавать посуточно.
Что это меняет в расчёте
Три вещи, которые в презентациях обычно не показывают. Первое: ночная ставка в нелицензированном проекте — это не доходность, а риск, и в расчёт её ставить нельзя. Второе: налог на землю и строения для жилой квартиры, которая не является вашим зарегистрированным жильём, начинается от 0,02% оценочной стоимости, а при коммерческом, то есть отельном, использовании ставка уже 0,30%. Третье: обычная аренда недвижимости НДС не облагается, но гостиничный формат с уборкой, бельём и стойкой — это услуга, и при обороте свыше 1,8 млн бат в год появляется НДС 7%.
Что происходит сейчас
Послаблений не принято. В обсуждении находится проект отдельного закона о размещении с категорией для малых объектов до 8 номеров, который теоретически позволил бы квартирам регистрироваться под короткую аренду, но он не опубликован в Королевском вестнике и силы не имеет. Одновременно в новостях 2026 года — совместные проверки нелегальной посуточной сдачи в кондоминиумах с участием районных администраций, полиции и иммиграции, с требованием к площадкам снимать объявления.
Что я проверяю до покупки
- Есть ли у проекта отельная лицензия, на какое здание она выдана и действует ли сейчас
- Что написано в правилах дома про сдачу меньше чем на 30 дней и про субаренду
- Кто оператор арендной программы и что именно он обязуется делать по договору
- Из какой ставки и какой загрузки собран показанный вам расчёт — ночной или месячной
- Как объект работает в муссонные месяцы, если короткая аренда в нём законна только сезонно
Коротко
Вопрос «сколько тут можно заработать посуточно» без вопроса «а можно ли тут вообще сдавать посуточно» — это половина расчёта. Я начинаю со второго, и иногда после него объект из списка уходит. Это дешевле, чем узнать то же самое через год от юридического лица дома.
- Недвижимость в аренду — если сначала хотите пожить на острове и присмотреться
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру в Таиланде посуточно?
Какой штраф за посуточную сдачу без лицензии в Таиланде?
Правда ли, что до 8 номеров лицензия не нужна?
Как проверить, есть ли у проекта отельная лицензия?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Пришлите название проекта — проверю отельную лицензию, правила дома и скажу, из чего на самом деле собран показанный вам расчёт
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
