Право собственности на недвижимость в Таиланде для иностранцев
Иностранец в Таиланде оформляет на себя квартиру, но не землю. Из этого одного ограничения выросли все формы владения, которые вам предложат, — и вся разница между спокойной сделкой и проблемой через десять лет. Здесь карта: что бывает, чем отличается и что проверяется до депозита.
Я не юрист и не выдаю себя за него: юридическую часть в моих сделках ведут проверенные партнёры, контакты которых я даю лично. Но за пять лет на острове я прочитала достаточно договоров, чтобы понимать, где обычно проходит граница между «оформлено правильно» и «оформлено красиво». Ниже — то, что покупателю нужно знать до того, как он подпишет бронирование.
Фрихолд и лизхолд — это не синонимы
Фрихолд — полная собственность, запись на ваше имя в Земельном департаменте, бессрочно. Для иностранца он доступен только на квартиру в лицензированном кондоминиуме и только внутри иностранной квоты в 49% жилой площади здания. Лизхолд — зарегистрированная долгосрочная аренда, в реестр попадает срок до 30 лет. Формула «30+30+30» из рекламных материалов означает, что зарегистрирован будет первый отрезок, а продление остаётся обязательством арендодателя, а не вашим правом. В 2023 году Верховный суд (решение 4655/2566, дело по Пхукету) пошёл дальше и признал заранее оплаченные продления на тех же условиях ничтожными как обход статьи 540 Гражданского кодекса.
- фрихолд — бессрочно, свободно продаётся и наследуется, выше ликвидность;
- лизхолд — срок до 30 лет в реестре, переуступка идёт по условиям договора;
- лизхолд часто дешевле на 10–15%, и это его единственное честное преимущество;
- квота в здании выбирается быстро: проверять надо конкретный юнит, а не проект целиком.
Я не считаю лизхолд плохим инструментом. Я считаю его инструментом на 30 лет и прошу, чтобы цена соответствовала этому сроку. Когда лизхолд — нормальное решение, а когда переплата, разобрано в сравнении фрихолд или лизхолд на Пхукете.
Земля под виллой
Вилла в Таиланде — всегда два объекта права. Дом иностранец может оформить на себя, землю под ним — нет. Отсюда стандартная связка: строение в собственность, участок в зарегистрированную долгосрочную аренду. И именно в регистрации аренды за последние пару лет изменилось больше всего: сейчас чаще требуют график платежей вместо разовой оплаты за весь срок, и договор, составленный по старым шаблонам, может просто не пройти регистрацию. Что это значит для покупателя виллы и как сегодня оформляют участок — в разборе лизхолда земли на Пхукете.
Второй вариант — тайская компания, которая владеет землёй. Он существует и законен, но компания должна быть настоящей: с реальной деятельностью, отчётностью и ежегодными расходами. Когда тайские акционеры в ней — формальность, это номинальная схема, а проверки по таким конструкциям в последние годы заметно усилились. Что это значит лично для покупателя, а не для юриста, я объяснила в материале про номинальные схемы в Таиланде.
Что проверяется до депозита
Депозит в Таиланде обычно невозвратный. Поэтому весь смысл проверки — успеть до него, а не после. По квартире я прохожу короткий, но обязательный список:
- квота и форма владения по конкретному юниту;
- чанот на землю под зданием и разрешение на строительство;
- долги дома и состояние фонда капитального ремонта;
- кто управляет домом и по какому договору;
- правила дома по краткосрочной аренде, субаренде и животным.
Последний пункт недооценивают чаще всего: запрет на посуточную сдачу в правилах дома отменяет любую инвестиционную модель, которую вам показали в презентации. Полный список проверок с пояснениями — в чек-листе что проверить в кондоминиуме перед покупкой.
Застройщик — тоже предмет проверки
Право можно оформить безупречно и всё равно получить проблему, если дом не сдан в срок или сдан не таким, как в договоре. Я смотрю на сданные проекты компании и на то, как они выглядят через три года, на разрешения и право на землю, на условия расторжения и на штрафы за просрочку сдачи — они должны быть в договоре с вашей стороны, а не только со стороны застройщика. Порядок действий — в чек-листе как проверить застройщика на Пхукете.
Что будет с объектом после вас
Об этом не думают на сделке, а зря: квартира во фрихолде и зарегистрированный лизхолд наследуются по-разному, и без завещания процесс в Таиланде затягивается надолго. Документ проще и дешевле составить на месте, на тайском праве и по тайской форме, пока вы здесь. Без него наследники получают не объект, а процедуру: суд, подтверждение прав, перевод и легализацию документов из своей страны — и всё это на расстоянии. Завещание, составленное здесь, сокращает этот путь в разы, поэтому я прошу закрывать вопрос сразу после регистрации права, а не когда-нибудь потом. Как это устроено и что делать владельцу — в статье про наследование недвижимости в Таиланде.
Статьи этого раздела
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Начните с выбора формы владения, дальше переходите к проверкам объекта и застройщика. Юридическое сопровождение сделки я закрываю через проверенных партнёров — контакты передаю лично.
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
