Наследование недвижимости в Таиланде: зачем завещание
Тему все откладывают, и я понимаю почему. Но это тот редкий случай, когда один документ за пару дней снимает будущим наследникам месяцы хлопот в чужой стране. Объясняю спокойно: что наследуется, что будет без завещания и что стоит подготовить заранее.
Что вообще наследуется
Наследуется всё имущество и имущественные права в Таиланде: квартира во фрихолде, права по договору лизхолда, доли в компании, банковские счета, транспорт.
Отдельно отмечу лизхолд. Право аренды наследуется в пределах оставшегося срока и требует отдельного оформления — это не то же самое, что унаследовать квартиру в собственности. И оно наследуется не автоматически: в договоре должно быть прямо написано, что право переходит наследникам.
Главное различие: квартира, земля и аренда наследуются по-разному
Это тот пункт, который чаще всего слипается в одно и потом дорого стоит. Правила для квартиры во фрихолде и для земли под виллой — разные законы и разные последствия.
- Квартира во фрихолде. Закон о кондоминиумах позволяет наследнику-иностранцу оставить квартиру себе, если он сам подпадает под одно из оснований статьи 19 и иностранная квота 49% в этом доме не превышена. Если наследник под эти основания не подпадает, он обязан письменно уведомить компетентного чиновника в течение 60 дней и продать объект в течение года с момента приобретения права. Не продаст — распоряжаться объектом вправе департамент земель.
- Земля и вилла на ней. Земельный кодекс запрета не снимает. Наследник-иностранец обязан произвести отчуждение в срок, который назначает генеральный директор департамента земель, и срок этот не меньше 180 дней и не больше года.
- Лизхолд. Переходит в пределах оставшегося срока и только если это предусмотрено договором. Срок при этом не обновляется: если из тридцати лет прошло двадцать два, наследник получает восемь.
- Налог на наследство. Он в Таиланде есть, но порог высокий — 100 млн бат на наследника, налогом облагается только превышение. Ставка 5% для родителей и потомков и 10% для остальных, супруг освобождён.
Что будет, если завещания нет
Будет наследование по закону, по очередям: потомки, родители, родные братья и сёстры, сводные братья и сёстры, бабушки и дедушки, дяди и тёти. Наследники одной очереди делят имущество поровну, следующая очередь не получает ничего, пока есть предыдущая. Доля супруга зависит от того, с какой очередью он делит наследство.
На практике это означает, что распределение может оказаться совсем не таким, как вы предполагали, — особенно если у вас непростая семейная ситуация или есть имущество в нескольких странах.
Почему завещание лучше составлять в Таиланде
Документ, составленный за рубежом, придётся легализовывать, и в нём почти наверняка не будет того, что нужно для реализации в Таиланде: перечня конкретного имущества на месте, назначенного администратора наследства, при необходимости — опекуна.
Тайское завещание чаще всего составляют в простой письменной форме за подписью свидетелей и юриста. Язык — тот, который понимает завещатель; на практике большинство документов делают на английском, а при реализации всё переводится на тайский.
Что стоит сделать владельцу недвижимости
- Составить завещание в Таиланде с перечнем местного имущества и назначением администратора
- Проверить, как в нём отражён лизхолд, если объект оформлен в аренду
- Отдельно продумать доли в тайской компании, если объект оформлен через неё
- Держать в одном месте документы: чанот, договор, банковские подтверждения по вводу средств
- Сообщить близким, где эти документы лежат и к какому юристу обращаться
Ещё один документ, о котором забывают
Доверенность на продажу недвижимости без вашего личного присутствия. Она нужна не только на случай наследства: жизнь бывает разная, а лететь на Пхукет ради одной подписи в земельном департаменте дорого и не всегда возможно.
Коротко
Оформить завещание заранее в разы проще и дешевле, чем потом решать вопросы через суд. Это не моя услуга — это работа юриста, и у меня есть те, кому я передаю такие задачи. Но напомнить об этом владельцу недвижимости я считаю своей обязанностью.
Никакой мрачности здесь нет — это обычная бытовая аккуратность, как страховка или доверенность. Один документ, пара дней, понятная стоимость — и ваша семья избавлена от месяцев переписки в чужой стране. Я напоминаю об этом каждому владельцу, которого веду. Не потому что продаю услугу — я её не продаю, — а потому что это тот случай, когда предупредить дёшево, а не предупредить дорого.
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Нужно ли иностранцу завещание в Таиланде?
Наследуется ли лизхолд в Таиланде?
Может ли иностранец унаследовать квартиру в Таиланде и оставить её себе?
Может ли иностранец унаследовать землю в Таиланде?
Действует ли в Таиланде завещание, составленное в другой стране?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Подскажу, какие документы стоит оформить по вашему объекту, и сведу с юристом
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
