Лизхолд земли: почему договор могут не зарегистрировать
Если вы покупаете виллу, где земля идёт в аренду на 30 лет, есть один пункт договора, который сейчас решает, зарегистрируют вашу сделку или нет. Это график арендных платежей. Разбираю, что происходит и что проверить до подписания.
Как устроена покупка виллы
Строение и земля в Таиланде — разные объекты права. Дом иностранец оформляет на себя во фрихолд, землю под ним — в долгосрочную аренду, которая регистрируется в земельном департаменте на срок до 30 лет. Это стандартная конструкция, и сама по себе она законна.
Обычно в договоре вся арендная плата за 30 лет вносится сразу — фактически как цена покупки. Долгие годы такие договоры регистрировали без вопросов.
Что изменилось
По состоянию на сентябрь 2026 года на Пхукете договоры аренды земли, где вся плата за 30 лет вносится предоплатой, к регистрации не принимают. Требуют разбитый график — платежи с определённой периодичностью в течение срока аренды.
Логика, судя по всему, такая: единовременная оплата всей суммы за 30 лет выглядит не как аренда, а как скрытая купля-продажа земли, то есть как обход запрета на владение землёй иностранцами.
Что это значит для покупателя
Если вы только выбираете виллу
До внесения депозита попросите застройщика письменно подтвердить, что условия расчётов в договоре соответствуют текущей практике регистрации на Пхукете. Если в проекте договора стоит стопроцентная предоплата, а регистрация планируется в ближайшее время, это прямой риск: деньги внесены, а право не зарегистрировано.
Если договор уже подписан
Посмотрите, когда по договору должна пройти регистрация. Если срок близко — свяжитесь с застройщиком и уточните, как он планирует регистрировать сделку: менять условия расчётов или ждать возврата прежней практики. Ответ «всё будет нормально» без конкретики — это не ответ.
Если вы покупаете уже зарегистрированный объект
Когда дом уже во фрихолде, а аренда земли зарегистрирована, и продавец уступает вам оставшийся срок — это переуступка, и вопросов к графику платежей не возникает. Это, кстати, аргумент в пользу вторичного рынка вилл: там конструкция уже прошла регистрацию.
А вот уступка договора, который ещё не зарегистрирован, приравнивается к первичной регистрации со всеми ограничениями.
И второй сюжет — про продления
Параллельно с историей про график платежей есть решение Верховного суда 4655/2566, 2023 года, по земле с домом на Пхукете. Договор аренды был на 30 лет, к нему прилагалось обещание двух продлений ещё по 30 лет, и все три периода арендатор оплатил вперёд. Суд признал продления ничтожными: заранее оговорённое автоматическое продление на тех же условиях — это фактически аренда сверх тридцати лет, то есть обход статьи 540 Гражданского кодекса. Отдельно суд отметил, что такая конструкция фиксирует ставку на шестьдесят лет вперёд, как будто стоимость земли за это время не меняется.
Практический вывод. Зарегистрированный тридцатилетний срок — это право, и оно, по статье 569, сохраняется при смене собственника земли. Обещание продлить — это личное обязательство конкретного арендодателя: оно не регистрируется, не переходит к новому собственнику, к наследникам и к кредиторам при банкротстве, а после этого решения ещё и может быть признано недействительным. Продавать это как «90 лет, практически как собственность» нечестно, и я так не делаю.
Квартиры это не затрагивает
Договоры лизхолда квартир в кондоминиумах регистрируют, даже если оплата стопроцентная. Ограничение сейчас касается именно земли.
Чек-лист перед подписанием договора на виллу
- Какой срок аренды регистрируется — именно зарегистрированный, а не «с опцией продления»
- Какой график арендных платежей прописан и соответствует ли он текущим требованиям земельного офиса
- Кто выступает арендодателем: застройщик, отдельное юрлицо или третья сторона
- Что происходит с вашим правом при смене собственника земли или продаже проекта
- Что будет с внесёнными деньгами, если регистрацию не проведут
Коротко
Это не повод не покупать виллу. Это повод прочитать раздел о расчётах до того, как подписывать. Пункт про график платежей сейчас важнее, чем половина остального договора, — и проверяется он за один запрос застройщику.
Это не повод отказываться от виллы — это повод прочитать один раздел договора раньше, чем его подписывать. Вопрос закрывается одним письменным запросом застройщику, и в нормальных проектах ответ приходит сразу: девелоперы уже перестроили графики под новую практику. Мы просто проверяем этот пункт до денег. Дальше сделка идёт как обычно.
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Почему не регистрируют лизхолд земли со 100% предоплатой?
На сколько лет регистрируется аренда земли в Таиланде?
Касается ли это квартир в кондоминиуме?
Действует ли схема «30 + 30 + 30» после решения 4655/2566?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Проверю договор и график платежей по вашей вилле и подключу юриста для правовой оценки
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
