Как проверить застройщика на Пхукете
Хорошая новость: настоящее мошенничество на Пхукете — редкость. Обычная история проще — сдвинулись сроки или готовый объект оказался не совсем таким, как на рендере. И то и другое видно заранее, если задать пять правильных вопросов до депозита. Вот они.
1. Что он уже сдал
Презентация показывает будущее. Сданные объекты показывают, как этот застройщик работает на самом деле. Просите список завершённых проектов с адресами и датами — и сверяйте заявленные сроки сдачи с фактическими.
Дальше самое полезное: съездите в сданный дом этого застройщика через два-три года после ввода. Состояние общих зон, работа лифтов, чистота бассейна и то, как выглядит фасад, скажут о качестве больше любого рендера.
2. Кто он юридически
Публичная компания с биржевой отчётностью и частный девелопер с одним проектом — это разный уровень риска. Не значит, что второй обязательно плохой, но проверять его нужно тщательнее.
Уточняйте, кто именно является стороной вашего договора: сам застройщик, проектная компания или третье юрлицо. Договор с проектной компанией без активов — это другой профиль риска.
Проверю застройщика и договор по вашему объекту до внесения депозита.
Написать мне в WhatsApp →3. Право на землю и разрешения
- Кто собственник участка и нет ли обременений
- Есть ли разрешение на строительство, выданное на текущий проект в текущей этажности
- Есть ли экологическое заключение, если проект у моря, на склоне или крупный по объёму
- Соответствует ли фактическая стройка заявленному проекту
4. Договор: сроки, штрафы, деньги
- Указана ли конкретная дата передачи, а не «квартал» без года
- Есть ли штраф за просрочку и в каком размере — и есть ли он симметрично для вас
- График платежей: что вы платите до начала работ и что привязано к стадиям
- Используется ли эскроу-счёт или деньги идут напрямую застройщику
- Условия возврата, если проект не будет построен
- Что именно входит в отделку и комплектацию — списком, а не словами «полностью готово к заселению»
5. Что будет после сдачи
Кто управляет зданием, какова ставка общедомовых платежей, есть ли обязательная арендная программа и можно ли из неё выйти. Проект, где вы обязаны сдавать только через оператора застройщика, — это не то же самое, что свободный объект.
Отдельно уточните правила по животным, по краткосрочной аренде и по перепланировкам. Эти три пункта чаще всего расходятся с тем, что рассказывал продавец.
Коротко
Хороший застройщик отвечает на эти вопросы документами и спокойно. Плохой — торопит с депозитом и объясняет, что «этот юнит уже смотрят». Скорость принятия решения не должна быть важнее проверки.
Пять вопросов, один запрос документов, один визит в сданный дом — и картина по застройщику становится прозрачной. Хороший девелопер отвечает на это спокойно и в тот же день: ему нечего прятать. Именно поэтому проверка — не признак недоверия, а нормальная часть взрослой сделки. Я её делаю по каждому объекту, даже если работаю с этим застройщиком не первый год.
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Как проверить застройщика в Таиланде?
Что такое эскроу при покупке новостройки в Таиланде?
Какие штрафы за просрочку сдачи?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Проверю застройщика и договор по вашему объекту до внесения депозита
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
