Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде
Короткий ответ: квартиру — да, землю — нет. Всё остальное — это законные конструкции вокруг одного ограничения, и у каждой своя цена, свой срок и свои условия. Ничего страшного в них нет, разбираться в них нужно до денег, а не после. Показываю, как это устроено на самом деле — без формулировок из презентаций.
Земля. Здесь вариантов нет
Иностранец не может владеть землёй в Таиланде на своё имя. Это не «сложно» и не «дорого» — это прямой запрет Земельного кодекса. Формально в кодексе есть исключение для крупных инвестиций по отдельному разрешению министерства, но на практике его почти не применяют, и как рабочий вариант я его не рассматриваю. Поэтому когда вам обещают «землю в собственность», за этим стоит одна из трёх конструкций: зарегистрированная аренда, тайская компания или номинальные владельцы. Первые две законны. Третья — нет, и именно поэтому я с ней не работаю.
Я не работаю с землёй как с отдельным продуктом и не продаю участки инвесторам. Причина простая: конструкция, в которой иностранец «владеет» землёй, всегда держится на чьих-то обязательствах, а не на записи в Земельном департаменте.
Квартира в кондоминиуме. Единственный прямой путь
Квартира в лицензированном кондоминиуме — единственный объект, который иностранец оформляет на своё имя в полную собственность. Это называется фрихолд, и запись делается в Земельном департаменте на вас лично.
Ограничение одно, но важное: во фрихолд иностранцам может уйти не более 49% от общей жилой площади здания. Это и есть «иностранная квота». Когда квота выбрана, оставшиеся квартиры продают тайцам во фрихолд или иностранцам в лизхолд.
Для оформления фрихолда деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в баты внутри страны. Банк выдаёт документ, подтверждающий ввод средств, — без него Земельный департамент регистрацию не проведёт. Поэтому схемы «заплачу наличными на месте» с фрихолдом не работают.
Лизхолд. Долгосрочная аренда с регистрацией
Лизхолд — это договор долгосрочной аренды, зарегистрированный в Земельном департаменте. Регистрируется срок до 30 лет. Всё, что обещают сверх этого, — «плюс 30 и ещё 30» — в договоре и в реестре не фиксируется и остаётся обязательством арендодателя, а не вашим правом.
Это не значит, что лизхолд плохой. Это значит, что считать его надо как право на 30 лет, а не на 90. Для отельных проектов под управлением оператора лизхолд часто единственный доступный формат, и в этом нет ничего страшного, если цена соответствует сроку.
Пришлю расчёт по конкретному объекту с указанием квоты, формы собственности и реальных сроков.
Написать мне в WhatsApp →Вилла. Дом отдельно, земля отдельно
Строение и земля под ним в Таиланде — это разные объекты права. Дом иностранец оформить на себя может, землю под ним — нет. Отсюда стандартная конструкция для вилл: дом в собственность, земля в аренду на 30 лет с регистрацией.
Второй путь — тайская компания, которая владеет землёй. Он существует, он распространён, и я о нём честно рассказываю, но своим клиентам для покупки дома я его не рекомендую. Причина простая: такая компания должна быть настоящей — с деятельностью, отчётностью, оплаченным капиталом и ежегодными расходами. Компания «на бумаге», созданная только ради участка, рано или поздно становится проблемой при продаже. Зарегистрированная аренда на 30 лет спокойнее и понятнее, а если хочется простора без лизхолда — есть пентхаусы и дуплексы в кондоминиумах, которые оформляются во фрихолд.
Что проверять до депозита
- В какой квоте конкретный юнит: фрихолд или лизхолд, и есть ли подтверждение от застройщика в письменном виде
- Кто собственник земли под проектом и нет ли на ней обременений
- Есть ли у проекта разрешение на строительство и отчёт по экологии, если участок у моря или на склоне
- Как прописан срок аренды в проекте договора: зарегистрированные 30 лет — это одно, «опция продления» — совсем другое
- Каким образом заводятся деньги и кто оформляет банковский документ о вводе средств
Коротко
Квартира во фрихолде — самый простой и самый защищённый вариант для иностранца. Лизхолд — рабочий инструмент, если считать его на 30 лет. Вилла — всегда конструкция из двух частей, и её надо разбирать с юристом до внесения депозита, а не после.
Если убрать шум, картина простая. Квартиру во фрихолде иностранец в Таиланде покупает прямо и открыто — это делают тысячи людей каждый год, и ничего героического в этом нет. Вилла — конструкция из двух частей, но она тоже абсолютно рабочая, когда собрана правильно. Вся разница между спокойной сделкой и нервной — пять вопросов, заданных до депозита. Я их задаю за вас и приношу ответы документами, а не словами.
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить землю в Таиланде?
Что такое иностранная квота 49%?
Сколько лет реально даёт лизхолд?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Пришлю расчёт по конкретному объекту с указанием квоты, формы собственности и реальных сроков
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
