Склоны, высота над морем и снос самостроя на Пхукете
Про пхукетские склоны написано много и в основном неверно — начиная с того, откуда берутся эти правила. Я разобрала первоисточники, и ниже то, что подтверждается, отделено от того, что нет. Тема практическая: от неё зависит, можно ли вообще строить на конкретном участке и не стоит ли объект под угрозой предписания.
Главная ошибка: это не строительное законодательство
Правило 80 метров и ограничения по уклону не из министерского постановления по Закону о контроле за строительством, как пишут чаще всего. Они из постановлений Министерства природных ресурсов и окружающей среды, которыми на Пхукете определены природоохранные зоны и меры их защиты, — по Закону об улучшении и сохранении качества окружающей среды. Это принципиально: искать их надо не там, где обычно ищут.
Линия документов: постановление 2546 года (2003), затем 2560 (2017) со вступлением в силу 16 декабря 2017 года, поправка 2563 (2020), продление 2022-го, и действующее постановление 2567 года, опубликованное в «Королевской газете» 13 декабря 2024 года.
Смотрю склоновый объект на Пхукете — помогите проверить высоту, уклон и разрешения до депозита.
Написать мне в WhatsApp →Что в них по существу
- Зоны по высоте над уровнем моря, в том числе 40–80 метров и выше 80 метров.
- Уклон 20–35%: только отдельно стоящие жилые дома, с ограничением высоты 6 или 12 метров в зависимости от зоны.
- Уклон свыше 35%: запрещено изменение рельефа, то есть сами земляные работы. Это и есть реальное «правило 35%» — запрет на планировку участка, а не только на строительство.
- Не менее 70% участка оставляется незастроенным, площадь застройки для склоновых домов ограничена порядка 80–90 квадратных метров.
- Обратной силы нет: законно завершённые существующие здания под эти ограничения не попадают.
Что изменило постановление, опубликованное 13 декабря 2024 года: строительство на землях 80–140 метров над уровнем моря стало возможным — при высоте не более 6 метров, площади застройки до 90 квадратных метров, сохранении 70% участка незастроенным (половина из них — с посадками и без покрытия) и при доказанном праве собственности или законном владении, возникшем до 16 декабря 2017 года. Последнее условие отсекает почти все новые проекты.
Три уровня ограничений, а не один
Кроме природоохранного постановления действуют генеральный план Пхукета с зонированием по цветам и своими ограничениями по высоте и плотности, и Закон о контроле за строительством с его министерскими постановлениями — отступы, конструктив, ширина проездов. На конкретном участке работает самое строгое из трёх. Номер и дату действующего министерского постановления по генплану Пхукета я подтвердить не смогла, поэтому её надо уточнять в провинциальном управлении общественных работ и градостроительства, а не брать из статьи.
Что действительно происходило с принуждением
Здесь важно не пугать и не успокаивать, а разделить факты.
- 23 августа 2024. Оползень на склоне между Ката и Патонгом, тринадцать погибших. В отношении руководства фонда Большого Будды велось расследование о захвате леса и незаконном строительстве, площадку закрывали.
- 15 июня 2025. Полиция прекратила уголовное расследование по оползню, признав его природным явлением; обвинений не предъявлено. При этом региональное подразделение Департамента минеральных ресурсов заявило, что примерно 90% пхукетских гор имеют такой же неустойчивый крутой рельеф, а сам сход произошёл в официально нанесённой на карту «красной» зоне. Про Пхукет это честнее, чем любая маркетинговая формулировка.
- 8 мая 2025. Муниципалитет Раваи выдал предписание о приостановке работ по проекту VIP Galaxy Villa после того, как стоки со стройки вызвали сход грязи на общественную землю: зафиксированы выемка глубже трёх метров и изменение рельефа более чем на десять тысяч квадратных метров без уведомления.
- 2025. На пляже Банг Тао незаконные строения предписали убрать, и они были снесены.
- 23 июня 2026. Министерство природных ресурсов подтвердило снос строений, захвативших территорию на пляжах Нуи и Фридом и отелей внутри национального парка Сиринат, со сроками предписаний до июля 2026 года; там, где титулы оспариваются, снос ждёт их официального отзыва.
- 17 декабря 2020. Прецедент, который стоит помнить: Верховный административный суд оставил в силе решение о сносе проекта The Peaks Residences в Ката в тридцатидневный срок — потому что титул Nor Sor 3 Kor был выдан незаконно, а разрешение на строительство ДСИ также признало незаконным. Готовый проект, потерянный целиком.
Что проверять покупателю, чтобы не попасть
- Титул и законность его выдачи. И The Peaks, и дела 2026 года по пляжам держались именно на незаконно выданных титулах. Чаноут, выданный по бывшей лесной земле или по Sor Kor 1, — главный риск.
- Разрешение на строительство и согласованный проект — и сверка с тем, что фактически построено: этажность, площадь застройки, высота, отступы. Отклонение от разрешения — это то, что запускает предписания.
- Высота над уровнем моря и уклон, измеренные геодезистом, а не оценённые по буклету, и проверка против постановления от 13 декабря 2024 года: выше 80 метров нужно право, возникшее до 16 декабря 2017 года, плюс условия 6 метров, 90 квадратных метров и 70% незастроенного участка; уклон свыше 35% означает, что земляные работы были запрещены.
- Карты оползневого риска Департамента минеральных ресурсов и цвет зоны по генплану.
- ОВОС или начальная экологическая оценка. Внутри природоохранной зоны пороги ниже общенациональных, и проект, построенный без требуемой оценки, уязвим независимо от разрешения.
- Границы национального парка, лесного резерва и береговых отступов — наложением плана участка на официальные карты.
- История предписаний. Прямой вопрос в муниципалитет или орборотор: есть ли по участку действующие предписания о приостановке или сносе.
Мой практический вывод
Готовый дом с законным разрешением и чистым титулом существенно безопаснее склонового проекта на стадии строительства, у которого условия разрешения ещё открыты. Я не работаю с объектами, где не получается подтвердить титул и разрешение, и с видовыми склоновыми проектами прошу отдельную проверку у юриста и геодезиста, а не только у юриста. Вид с горы стоит своих денег ровно до того момента, когда выясняется, что рельеф меняли незаконно.
Коротко
Ограничения по склонам на Пхукете — природоохранные, действующее постановление опубликовано 13 декабря 2024 года. Свыше 80 метров строить можно только при праве, возникшем до 16 декабря 2017 года, и при жёстких условиях; уклон свыше 35% означает запрет земляных работ; правила про 50% для Пхукета нет. Сносы последних лет шли по захвату земель и незаконным титулам, по склонам — предписания о приостановке. Проверять надо титул, разрешение, измеренные высоту и уклон и статус ОВОС.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Можно ли строить на Пхукете выше 80 метров над уровнем моря?
Что означает ограничение по уклону 35%?
Действительно ли на Пхукете снося́т виллы на склонах?
Из какого закона взято правило 80 метров?
Как проверить, что объект не под угрозой сноса?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Смотрю склоновый объект на Пхукете — помогите проверить высоту, уклон и разрешения до депозита
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
