Доходность недвижимости на Пхукете: сколько остаётся на руках
Мой слоган — «считаю нетто, а не мечты», и этот раздел ровно об этом. Здесь разобрано, из чего складывается реальная доходность объекта на Пхукете, куда уходит разница между обещанными процентами и деньгами на руках и во что обходится владение каждый год.
Цифра доходности в презентации почти всегда честная арифметически и бесполезная практически: она считается от максимального тарифа, при полной загрузке и без расходов. Я считаю иначе — от выручки за год минус всё, что из неё вычитается. Поэтому мои цифры ниже тех, что вы видели, и именно поэтому они сбываются. И ещё одно, что стоит понять сразу: доходность — это не свойство объекта, а результат связки «объект плюс управление». Одна и та же квартира в одном и том же корпусе у разных управляющих даёт разницу в полтора раза, и я наблюдала это не один раз.
Как считается чистая доходность
Реальная чистая доходность на Пхукете — 6–8% годовых. В Банг Тао и Лагуне это чаще 4–6% нетто, хотя те же объекты показывают 7–9% грязными. Разница не в обмане, а в том, что из выручки вычитается. Считать надо по шагам:
- загрузка — реалистично 60–70% за год, а не 90% из расчёта застройщика;
- комиссия управляющей компании — 20–30% от выручки, и это нормальный рынок;
- общедомовые платежи — порядка 80 бат за м² в месяц;
- коммунальные, уборка, бельё, мелкий ремонт и замена мебели;
- налоги и простой между гостями, включая низкий сезон.
Когда всё это вычтено, остаётся та самая цифра, на которую можно планировать. На стройке к доходности добавляется рост цены объекта на 20–30% к моменту сдачи, но я прошу держать эти две вещи раздельно: рост капитала фиксируется только в момент продажи, а аренда приносит деньги каждый месяц. Пошаговый расчёт с примерами — в разборе чистой доходности аренды на Пхукете.
Гарантированная доходность
Программы гарантированной доходности существуют и работают, но стоит понимать, откуда берётся гарантия: чаще всего она заложена в цену объекта. Вы платите за квартиру больше, а разницу получаете обратно фиксированными выплатами в течение оговорённого срока. Главный вопрос не в проценте, а в том, что будет после окончания программы: считать надо именно этот период. Я не отговариваю от таких программ: человеку, которому важна предсказуемость первых лет, они бывают удобны. Но сравнивать объект с гарантией и объект без неё по проценту бессмысленно — сравнивать надо по цене за метр относительно соседних корпусов. Как устроены такие программы изнутри — в материале про гарантированную доходность в Таиланде.
Что платится один раз при покупке
Эти суммы не влияют на годовую доходность, но влияют на общий вложенный капитал — а значит, и на итоговый процент. Закладывать их нужно сразу:
- регистрационные сборы при переоформлении права;
- разовый взнос в фонд капитального ремонта — ориентир 1000 бат за м²;
- мебель, техника и оформление, если объект сдаётся без отделки под ключ;
- юридическое сопровождение и перевод документов.
Подробно, что и в каком размере платится сверх цены квартиры и какие налоги возникнут при продаже, — в разборе налогов и расходов при покупке на Пхукете.
Что платится каждый год
Владение стоит денег независимо от того, сдаёте вы объект или нет. Общедомовые платежи, налог на землю и строения, коммунальные, страховка, мелкий ремонт — всё это набегает в понятную годовую сумму, которую я всегда считаю до сделки. Отдельно напомню про простой: низкий сезон на Пхукете есть всегда, а расходы в эти месяцы никуда не исчезают. Годовую смету я считаю на двенадцать месяцев расходов и семь-восемь месяцев дохода. Полная раскладка расходов владельца за год — в статье сколько стоит содержать недвижимость в Таиланде.
Отдельная строка — управляющая компания. От неё зависит и загрузка, и средний чек, и то, сколько вы реально увидите в отчёте. Разница между отельной программой и свободной сдачей принципиальная: первая даёт поток и забирает контроль, вторая наоборот. Что проверить в договоре управления и какая комиссия нормальная — в материале про управляющую компанию на Пхукете.
Налоги дома
Доходность считается после всех налогов, включая те, что возникают в стране вашего резидентства. Для резидента России это декларирование дохода от аренды и от продажи, автообмен финансовой информацией по CRS, уведомления по долям в иностранной компании и возможность зачесть налог, уплаченный в Таиланде. Что именно учесть — в разборе недвижимость в Таиланде и налоги в России. Налоговые вопросы я всегда веду через проверенных партнёров и контакты даю лично.
Статьи этого раздела
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Начните с расчёта чистой доходности, потом сверьте его с расходами на владение и налогами. Если нужен расчёт по конкретному объекту — я считаю нетто, с реальной загрузкой и комиссией.
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
