Пхукет или Паттайя: где покупать квартиру инвестору
Я работаю на Пхукете и поэтому обязана быть особенно честной в этом сравнении. Паттайя действительно дешевле на входе, и есть задачи, под которые она подходит лучше моего острова. Разница между ними — не в том, какой город «лучше», а в том, какой у вас бюджет, горизонт и на кого вы рассчитываете сдавать.
Порог входа: где разница самая заметная
Начну с главного различия. На Пхукете рабочий вход в рынок — примерно от 4,5 млн бат за студию 35–40 м². Однокомнатная 50–55 м² начинается от 6,5 млн, двухкомнатная 85–95 м² — от 10,8 млн, виллы — от 18 млн бат. Всё, что дешевле, — это обычно либо апартаменты без права на иностранный фрихолд, либо лизхолд с коротким остатком срока.
В Паттайе за сопоставимые деньги вы получаете заметно больший метраж или заметно лучшую локацию, а бюджеты, которые на Пхукете вообще не открывают дверь, там открывают. Это объективное преимущество, и я не собираюсь его обесценивать: если ваш бюджет ниже входной планки Пхукета, честный ответ — не «копите ещё», а «посмотрите Паттайю». Ориентиры по островным ценам я держу в отдельном тексте про стоимость квартиры на Пхукете.
Кто у вас будет снимать
Это самое недооценённое различие. Пхукет — курорт для международного туриста: европейцы, австралийцы, азиатский средний класс, семьи на зимовку. Ставка выше, но и сезонность выражена сильнее, а объект должен соответствовать ожиданиям гостя, который сравнивает вас с отелем, а не с квартирой соседа.
Паттайя устроена иначе. Город стоит в двух часах от Бангкока, и значительная часть спроса там — не отпускная, а бытовая: люди живут, работают, приезжают на выходные, остаются на пенсии. Из-за этого арендный портрет ровнее и ближе к обычному городскому рынку, а требования к отделке и сервису мягче. Для владельца это означает меньше операционной возни и меньше зависимости от управляющей компании.
- Пхукет. Посуточная сдача через управляющую или отельного оператора, ставка выше, чек за ночь выше, требования к отделке и сервису выше.
- Паттайя. Большая доля долгосрочных арендаторов: экспаты, работающие в Бангкоке и вокруг, пенсионеры, зимовщики на несколько месяцев. Ставка ниже, но поток ровнее.
- Что это значит для вас. На Пхукете вы зарабатываете на пиках, в Паттайе — на стабильности. Это два разных типа денежного потока, и подходят они разным людям.
Сезонность
У Пхукета сезонность выраженная: высокий сезон примерно с ноября по апрель, летом поток падает. Именно поэтому загрузка 60–70% за год — реалистичный ориентир, а не пессимизм. Паттайя ближе к Бангкоку и живёт не только туризмом: выходные, конференции, внутренний тайский спрос, регулярные приезды из столицы. Летний провал там мягче.
На практике это означает вот что: если вам важна ровная выручка каждый месяц, Паттайя даёт её проще. Если вам важна максимальная годовая цифра и вы готовы к неравномерности, Пхукет обычно выигрывает. Как считать это честно, с комиссией управляющей 20–30% и простоем, я разобрала в материале про чистую доходность аренды.
Качество проектов и застройщиков
Здесь, на мой взгляд, Пхукет сильнее. За последние годы на остров зашли международные гостиничные бренды, и планка по отделке, управлению и обслуживанию заметно поднялась. Имя оператора в проекте одновременно добавляет к цене и к арендной ставке, и это работает на перепродаже. В Паттайе рынок старше и разнороднее: рядом стоят отличный новый проект и дом двадцатилетней давности с изношенными лифтами и слабой управляющей компанией.
Отсюда практический вывод: в Паттайе цена ошибки при выборе застройщика выше, потому что разброс качества шире. Проверять надо одинаково тщательно в обоих городах — сданные проекты, а не рендеры, разрешение на строительство, право на землю под проектом, штрафы за просрочку сдачи и порядок возврата денег, если дом не достроят. Чек-лист у меня один на всю страну, я собрала его в тексте про проверку застройщика.
Отдельно смотрю на управляющую компанию дома. От неё зависит, во что превратится здание через пять лет и сколько вы будете платить за содержание: ориентир по общедомовым — около 80 бат за метр в месяц плюс разовый взнос в фонд капитальных расходов примерно 1000 бат за метр. В старом доме со слабым управлением эти деньги уходят на латание, а не на поддержание.
Ликвидность при перепродаже
Пхукет продаётся легче — просто потому, что спрос на него шире географически: остров знают и ищут по всему миру. Экспозиция и там, и там укладывается в вилку от нескольких месяцев до года, комиссия на ресейле 5–10%, при этом на первичке комиссию платит застройщик, а не вы. Но глубина рынка разная: на Пхукете покупатель приходит из десятка стран, в Паттайе — заметно чаще из ближнего круга и из самого Таиланда. Порядок действий на выходе, налоги и вывод денег за рубеж одинаковы для обоих городов, я разобрала их в тексте про продажу недвижимости в Таиланде.
- Формат решает больше города. Студия и однокомнатная продаются быстрее и там, и там; крупные площади всегда ищут покупателя дольше.
- Фрихолд ликвиднее лизхолда. В обоих городах, без исключений.
- Стадия имеет значение. На стройке цена растёт на 20–30% к сдаче, но и переуступка требует времени и согласия застройщика.
Как я бы выбирала
- Бюджет ниже входной планки Пхукета. Смотрите Паттайю — это честнее, чем покупать на острове самое слабое из возможного.
- Нужен ровный денежный поток и долгосрочные арендаторы. Паттайя.
- Нужен максимум годовой выручки и международный спрос. Пхукет.
- Горизонт 5–7 лет с выходом через продажу. Пхукет: шире круг покупателей.
- Покупаете для себя, а сдача — приятный бонус. Выбирайте тот город, где вам хочется просыпаться, а не тот, где таблица красивее.
И одно замечание, которое относится к обоим вариантам. Ипотеки для иностранцев в Таиланде нет ни в Паттайе, ни на Пхукете. Есть беспроцентная рассрочка от застройщика на время стройки — обычно около 30% первым взносом и дальше платежи раз в полгода примерно за два года — и есть кредит застройщика после сдачи на 2–5 лет под 3,5–5%, при котором право остаётся у застройщика до последнего платежа. Город на это не влияет, влияет только конкретный проект.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Где дешевле купить квартиру — на Пхукете или в Паттайе?
Где выше доходность от аренды?
Что лучше для перепродажи?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Скажите бюджет и задачу — покажу, что он открывает на Пхукете, и честно предупрежу, если под вашу цель разумнее смотреть Паттайю.
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
