Гарантированная доходность: что это на самом деле
«Застройщик гарантирует 7% годовых на пять лет» — фраза, которая продаёт лучше любой презентации. Я к таким программам отношусь спокойно: они бывают вполне разумными. Просто считать их надо иначе, чем принято. Показываю как.
Что такое гарантия по сути
Застройщик обязуется выплачивать владельцу фиксированный процент от стоимости объекта в течение оговорённого срока — независимо от того, сдавалась квартира или стояла пустой. Обычно это два, три, пять, иногда до десяти лет.
Ключевое: это не подарок и не доказательство доходности проекта. Это маркетинговый инструмент, и стоимость этого инструмента почти всегда уже включена в цену квартиры.
И отдельно: гарантия — это обязательство застройщика перед вами, а не разрешение государства сдавать посуточно. Без отельной лицензии короткая аренда в доме по общему правилу незаконна независимо от того, что обещано в договоре. Проверять надо оба документа, а не один. Как устроена эта часть закона.
Посчитаю объект с гарантией и без неё — и покажу, сколько он даёт после окончания программы.
Написать мне в WhatsApp →Откуда берутся деньги на выплаты
Из трёх источников: из реальной аренды, из маржи застройщика и из повышенной цены объекта. Чем выше обещанный процент и дольше срок — тем больше, как правило, доля третьего источника.
Главный вопрос — что будет после
Гарантия заканчивается, а квартира остаётся. Дальше начинается обычный рынок: реальная загрузка, реальная ставка, комиссия управляющей компании, простой в низкий сезон. Считать объект нужно именно по этому периоду — потому что в нём вы проживёте большую часть срока владения.
Если после окончания гарантии объект даёт нормальную чистую доходность — программа была приятным бонусом. Если без гарантии цифра разваливается, значит, вы покупали не объект, а обещание.
На что смотреть в договоре гарантии
- От какой суммы считается процент: от цены объекта или от цены за вычетом чего-то
- Кто именно является стороной обязательства — застройщик, управляющая компания или отдельное юрлицо
- Периодичность выплат и что происходит при задержке
- Сколько ночей в году вы можете жить в своей квартире сами и как это влияет на выплату
- Что происходит с программой, если вы продаёте объект — переходит ли она к покупателю
- Какие расходы удерживаются из выплаты: общедомовые, коммунальные, налог
- Что предусмотрено, если обязательство не исполняется — и чем оно обеспечено
Когда я говорю «да»
Когда объект хорош сам по себе: локация рабочая, застройщик с историей, цена соответствует рынку без учёта гарантии, а сама гарантия — короткая и от компании с активами. Тогда это нормальный способ закрыть первые годы, пока проект набирает загрузку.
Когда я говорю «нет»
Когда двузначный процент обещают на длинный срок, а цена метра заметно выше соседних проектов. И когда на вопрос «сколько объект зарабатывает без гарантии» продавец начинает рассказывать про перспективы района.
Гарантированная доходность — не обман и не красный флаг сама по себе. Это просто часть цены, и её достаточно один раз посчитать, чтобы всё встало на свои места. Я не отговариваю от таких программ — я показываю, во что объект превращается после их окончания. Если и там цифра здоровая, берите спокойно.
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Что такое гарантированная доходность от застройщика?
Стоит ли покупать квартиру с гарантированной доходностью?
Какая доходность аренды на Пхукете реальна без гарантии?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Посчитаю объект с гарантией и без неё — и покажу, сколько он даёт после окончания программы
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
