Сколько стоит содержать недвижимость в Таиланде
Покупка — это разовое решение, а содержание — ежегодное. Вопрос «во сколько мне это обойдётся каждый год» задают реже, чем стоило бы, и именно из-за него доходность иногда оказывается ниже ожиданий. Разложу по строкам, чтобы сюрпризов не было.
Общедомовые платежи
Главная постоянная строка. Считается по площади квартиры за каждый месяц; ориентир по качественным проектам на Пхукете — порядка 80 бат за квадратный метр в месяц. Для квартиры в 50 м² это примерно 4 тысячи бат ежемесячно, около 48 тысяч бат в год.
Эти деньги идут на охрану, уборку, бассейн, лифты, озеленение и обслуживание общих зон. Низкая ставка — не всегда хорошая новость: по сильно заниженному тарифу дом через несколько лет начинает выглядеть уставшим, а это бьёт по ставке аренды и по цене перепродажи.
Фонд капитальных расходов
Единоразовый взнос при передаче объекта, ориентир — около 1000 бат за квадратный метр. Это не ежегодный платёж, но его важно учесть в стоимости входа.
Налог на землю и строения
Ежегодный налог существует, и для жилой недвижимости ставки невысокие — начинаются от сотых долей процента от оценочной стоимости. Для большинства квартир это сумма, которая не влияет на решение, но платить её нужно.
Посчитаю годовые расходы и чистую доходность по вашему объекту — одной таблицей.
Написать мне в WhatsApp →Коммунальные
Электричество и вода — по счётчикам. Главный потребитель — кондиционеры. В квартире, где живут постоянно, счёт за электричество заметно выше, чем в той, что сдаётся эпизодически.
Если квартира сдаётся
- Комиссия управляющей компании. По краткосрочной аренде это обычно 20–30% выручки, и считается она с оборота, а не с прибыли.
- Уборка между заездами и расходники. Чаще всего внутри комиссии, но бывает и отдельной строкой — уточняйте.
- Износ. Мебель и техника в посуточной аренде живут меньше. Закладывайте обновление раз в несколько лет.
- Налог на доход от аренды. Платится в Таиланде; ставка зависит от того, оформлен доход на физлицо или на компанию.
Страховка
Страхование самого здания обычно входит в общедомовые платежи, а вот внутреннюю отделку, имущество и ответственность перед соседями страхует владелец. Сумма небольшая, а история с протечкой у соседей снизу на Пхукете совершенно обычная.
Если объект оформлен через компанию
Добавляются бухгалтерия, аудит и ежегодные корпоративные расходы. Именно поэтому я не рекомендую структуру тайской компании тем, кто покупает для себя: содержание такой конструкции стоит денег каждый год и требует, чтобы компания была настоящей.
Сколько выходит в сумме
Для типовой квартиры 50 м², которая сдаётся через управляющую компанию, регулярные расходы складываются из общедомовых платежей, коммунальных, налогов, страховки и комиссии УК. Именно эту сумму я вычитаю из арендной выручки, когда считаю чистую доходность. Всё, что остаётся после, — и есть ваш результат.
Содержание недвижимости в Таиланде — прогнозируемая и, честно говоря, скромная история по сравнению с Европой. Проблема возникает не от размера расходов, а от того, что о них не рассказали заранее. У меня в расчёте они стоят отдельной строкой с самого первого письма — и после покупки никто не открывает для себя ничего нового.
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Сколько стоят общедомовые платежи на Пхукете?
Есть ли в Таиланде ежегодный налог на недвижимость?
Сколько берёт управляющая компания за сдачу квартиры?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Посчитаю годовые расходы и чистую доходность по вашему объекту — одной таблицей
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
