Застройщик сорвал срок или обанкротился: что будет с деньгами
Самый честный способ обсуждать этот риск — не обещать, что его нет. Проекты на Пхукете срывали сроки и останавливались, покупатели теряли деньги, и об этом писали газеты. Ниже — что защищает вас по закону, что не защищает, и какие пункты я читаю до депозита именно из-за этого.
Эскроу в Таиланде есть, но оно добровольное
Закон об эскроу-счетах B.E. 2551 (2008 год) в Таиланде действует. Но он не обязывает застройщика класть деньги покупателя на эскроу: механизм применяется, только если стороны сами о нём договорились. На практике используется редко — застройщики ссылаются на комиссии и административную нагрузку, банков-участников мало, а покупатели про эту возможность чаще всего не знают.
Вывод простой и неприятный: по умолчанию ваши платежи идут напрямую застройщику и работают в его стройке. Эскроу — это то, о чём можно попробовать договориться, а не то, что вам полагается.
Что даёт стандартный договор по закону о кондоминиумах
Здесь защита реальная, и о ней редко рассказывают. Закон о кондоминиумах (статья 6/2, введённая поправкой № 4 B.E. 2551) обязывает застройщика использовать форму договора купли-продажи, установленную Министерством внутренних дел. У этой формы есть обязательное содержание:
- Процент за просрочку — не выше 15% годовых, а штраф для покупателя — не более 10% от цены
- Если застройщик не может передать объект в оговорённый срок, он обязан вернуть все полученные деньги с процентами за просрочку, и это не лишает покупателя права требовать возмещения убытков
- Форс-мажор может приостановить исполнение, но не бесконечно — предел составляет один год; если после этого проект продолжить нельзя, деньги возвращаются с процентами по ставке срочного вклада
- Гарантия на конструктив — пять лет, на остальное — два года
- За использование договора, не соответствующего установленной форме, предусмотрен штраф
Если срок всё-таки сорван
Порядок действий выстраивается так: письменная претензия и требование по договору, затем обращение в Управление по защите прав потребителей, затем гражданский иск — по спорам такого рода он рассматривается как потребительский. Если компания рушится, добавляется процедура банкротства.
Дальше я скажу то, чего обычно не говорят. Получить решение суда — задача выполнимая. Получить по нему деньги — задача другая: она зависит от того, осталось ли у компании имущество, и от того, что покупатель в банкротстве стоит в очереди после обеспеченных кредиторов. Поэтому основная работа делается не после, а до: в выборе застройщика.
Проверю застройщика и договор по вашему проекту до внесения депозита и подключу юриста.
Написать мне в WhatsApp →Это не теория. Пхукет, документированные случаи
В 2018 году, по сообщениям Bangkok Post, был арестован управляющий директор Emerald Development Group; расследование касалось пяти недостроенных проектов, среди пострадавших называли около трёхсот покупателей, преимущественно иностранцев, а полиция через посольства искала заявителей. В Патонге по проекту Ace 1, который должен был сдаться в апреле 2015 года, застройщику предъявили несколько обвинений, включая мошенничество и вводящую в заблуждение рекламу; по данным The Thaiger, речь шла о двадцати одной жалобе по сорока восьми юнитам.
Я привожу это не чтобы напугать. Наоборот: оба случая объединяет то, что риск был виден заранее — по истории застройщика, по разрешительным документам и по тому, как устроены расчёты. Именно это и проверяется до депозита.
Что я проверяю до внесения денег
- Сколько проектов застройщик уже сдал, с адресами и датами, и насколько фактические сроки совпали с обещанными
- Разрешение на строительство и право на землю под проектом — документами, а не словами
- Соответствует ли договор установленной форме и что в нём написано про просрочку, форс-мажор и возврат
- Кто получатель платежей и предлагается ли вообще эскроу
- Как устроен график: чем больше платёж привязан к этапам стройки, тем лучше для покупателя
- Что происходит с вашими деньгами, если проект останавливается
Коротко
Государство в Таиланде не страхует покупателя недостроя — оно задаёт форму договора и даёт процедуру. Всё остальное решается выбором застройщика и чтением бумаг до перевода денег. Это и есть моя часть работы, и правовую оценку договора я передаю тайскому юристу до депозита, а не после.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Есть ли в Таиланде эскроу при покупке новостройки?
Что будет, если застройщик в Таиланде не сдал дом в срок?
Куда обращаться, если застройщик в Таиланде нарушил договор?
Можно ли вернуть деньги при банкротстве застройщика?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Проверю застройщика и договор по вашему проекту до внесения депозита и подключу юриста
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
