Чистая доходность аренды на Пхукете: как считать
В презентациях обычно показывают валовую доходность при идеальной загрузке. Инвестор живёт с чистой доходностью при реальной. Разница между этими двумя цифрами и есть главный источник разочарований на Пхукете.
Первый вопрос — не «сколько», а «можно ли»
Прежде чем считать ставку за ночь, надо выяснить, разрешена ли в этом здании короткая аренда вообще. В Таиланде сдача меньше чем на 30 дней — это гостиничная деятельность по Закону об отелях, и по общему правилу она требует отельной лицензии. Исключение есть, но узкое: размещение не более чем на восемь номеров и тридцать гостей как дополнительный доход, зарегистрированное у регистратора. Владельцу квартиры в обычном кондоминиуме оно не помогает. Ответственность по Закону об отелях уголовная, и несёт её тот, кто ведёт деятельность. Ночная ставка в нелицензированном проекте — это не доходность, а риск, и в расчёт она не идёт. Подробно об этом — в отдельной статье про закон и посуточную аренду.
Из чего складывается валовая цифра
Валовая доходность — это годовая выручка от аренды, делённая на цену объекта. Её удобно показывать, потому что она получается из двух чисел: ставка за ночь и количество ночей. Обе цифры в презентации почти всегда взяты по верхней границе.
Проверять надо ставку не в высокий сезон, а средневзвешенную по году, и не «потенциальную» загрузку, а ту, которую конкретная управляющая компания показывает по уже работающим объектам в этом же районе.
Посчитаю чистую доходность по вашему объекту: с налогом, комиссией и простоем.
Написать мне в WhatsApp →Что вычитается до вашего кармана
- Комиссия управляющей компании. По краткосрочной аренде это обычно существенная доля выручки, и она берётся с оборота, а не с прибыли.
- Простой. Между заездами и в низкий сезон квартира не приносит ничего, но расходы на неё идут.
- Налог на доход от аренды. Доход от сдачи тайской недвижимости облагается в Таиланде независимо от того, на какой счёт он приходит. У физлица это прогрессивная шкала с вычетом расходов, а 15%, которые часто называют «налогом для нерезидента», — это удержание авансом, которое по декларации в основном возвращается, а не финальная ставка.
- Налог на землю и строения. Для жилой квартиры, которая не является вашим зарегистрированным жильём, ставка начинается от сотых долей процента оценочной стоимости, но при отельном использовании она заметно выше. Платится по состоянию на 1 января, начисляет муниципалитет.
- Коммунальные и общедомовые платежи. Считаются по площади и идут круглый год.
- Sinking fund и ремонт. Фонд капитальных расходов платится при передаче, а текущий износ мебели и техники в краткосрочной аренде выше, чем кажется.
- Страховка, интернет, уборка между заездами, расходники — по отдельности мелочь, вместе заметная строка.
Как посчитать самому за пять минут
Возьмите среднюю ставку за ночь по году, умножьте на 365 и на реальную загрузку в долях. Получится валовая выручка. Вычтите комиссию управляющей компании, годовые общедомовые платежи и налог. Разделите на полную стоимость входа — цену объекта плюс мебель, плюс расходы на оформление. Это и есть чистая доходность.
На сайте у меня стоит калькулятор, который делает ровно это: вы меняете любое поле и видите, во что превращается красивая цифра из презентации. Он не пытается никого убедить — он просто считает.
Ориентиры, а не обещания
Здоровый диапазон чистой доходности по качественным объектам на Пхукете — однозначное число процентов, а не двузначное. Двузначная чистая доходность встречается, но обычно означает либо повышенный риск, либо гарантию застройщика на ограниченный срок, после которой начинается рынок.
Гарантированная доходность — это не подарок, а часть цены. Если застройщик обещает фиксированный процент на несколько лет, эта сумма, как правило, уже заложена в стоимость квартиры. Считать надо период после окончания гарантии.
На что смотреть при выборе объекта под аренду
- Расстояние до пляжа и до инфраструктуры пешком, а не на машине
- Кто управляет: международный оператор, локальная компания или собственник сам
- Есть ли у проекта статистика по уже сданным очередям
- Сколько похожих юнитов выйдет на рынок в этом районе в ближайшие два-три года
- Что происходит с загрузкой в низкий сезон — это и есть проверка локации
Я считаю нетто, а не мечты — это не кокетливая фраза для визитки, это весь мой метод. Когда вы видите настоящую цифру до сделки, объект перестаёт быть лотереей и становится обычным расчётом: устраивает — берём, не устраивает — ищем дальше. Пхукет прекрасно умеет приносить деньги. Он просто не любит, когда за него считают на глазок.
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Какая доходность аренды на Пхукете считается нормальной?
Что такое гарантированная доходность от застройщика?
Нужно ли платить налог с аренды в Таиланде?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Посчитаю чистую доходность по вашему объекту: с налогом, комиссией и простоем
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
