Налог с аренды квартиры в Таиланде: что платит налоговый резидент России
Это самый частый вопрос после «а можно вообще оформить на себя». Отвечаю по порядку и с оговоркой, которую делаю всегда: я не налоговый консультант, я показываю структуру и нормы, а цифры под вашу ситуацию считает ваш бухгалтер. Одну вещь в этой теме в 2025 году поменяли, и большинство статей в рунете её ещё не учитывают.
Сначала — вы вообще резидент России?
От этого зависит всё остальное. По пункту 2 статьи 207 НК налоговый резидент — это тот, кто фактически находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Окончательный статус за налоговый период определяется по итогам календарного года — так это разъяснял Минфин.
Практический смысл для тех, кто зимует на Пхукете: если за календарный год в России набралось меньше 183 дней, вы не налоговый резидент РФ, и тайская аренда в России не декларируется вообще. Это не лазейка и не схема — это норма, и она работает в обе стороны: статус легко потерять случайно и так же случайно вернуть.
Если резидент — налог платится, и вот по какой шкале
Статья 209 НК: у резидента объект налогообложения — доход и от источников в России, и за её пределами. Подпункт 4 пункта 3 статьи 208 прямо называет доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося за пределами РФ. А подпункт 3 пункта 1 статьи 228 говорит, что такой налог человек исчисляет сам — агента здесь нет.
С 1 января 2025 года шкала пятиступенчатая. И вот нюанс, который почти нигде не проговорён: доход от аренды входит в основную налоговую базу, а значит применяется полная шкала, а не двухступенчатая 13/15%, которую многие по привычке подставляют.
- до 2,4 млн ₽ — 13%
- 2,4–5 млн ₽ — 312 000 ₽ плюс 15% с суммы свыше 2,4 млн
- 5–20 млн ₽ — 702 000 ₽ плюс 18% свыше 5 млн
- 20–50 млн ₽ — 3 402 000 ₽ плюс 20% свыше 20 млн
- свыше 50 млн ₽ — 9 402 000 ₽ плюс 22% свыше 50 млн
Таиланд берёт своё первым
Аренда тайской недвижимости — тайский доход, и Таиланд облагает его независимо от того, куда вам платят. Если арендатор или управляющая компания платит нерезиденту, с суммы удерживают 15% по разделу 50(3) Налогового кодекса Таиланда.
Эти 15% — не окончательный налог. Раздел 60 прямо говорит, что удержанное засчитывается при расчёте налога по декларации. А по декларации применяется тайская прогрессивная шкала — от нуля до 150 000 батов и до 35% свыше 5 000 000 батов — после вычета расходов. По доходу от сдачи зданий Royal Decree No. 11 даёт стандартный вычет 30% от суммы дохода либо фактические расходы по документам.
Отдельно предупреждаю: англоязычная страница сайта тайской налоговой со шкалой устарела — там верхняя ставка указана «свыше 4 000 000» с пометкой, что таблица за 2013–2014 годы. Действующая верхняя ступень — свыше 5 000 000 батов. Если в каком-то тексте видите 4 млн, текст переписан со старой страницы.
Годовая тайская декларация подаётся до последнего дня марта, и по доходам от аренды есть ещё полугодовая — до конца сентября. Для одной квартиры это недорого и делается на месте.
Хочу понять, что реально останется на руках после налогов по конкретной квартире.
Написать мне в WhatsApp →Как зачитывается тайский налог в России
Работает Конвенция между РФ и Таиландом от 23 сентября 1999 года — она вступила в силу в 2009 году и применяется к налогам с 2010-го. Статья 6 говорит, что доходы от недвижимого имущества могут облагаться в том государстве, где имущество находится, и пункт 3 прямо распространяет это на сдачу в аренду. Статья 23 устраняет двойное налогообложение через зачёт, и пункт 3 ставит ограничение: вычет не должен превышать ту часть российского налога, которая относится к этому виду дохода.
Механика зачёта — статья 232 НК. Зачёт заявляется по декларации, сделать это можно в течение трёх лет после окончания налогового периода. Нужны документы от компетентного органа иностранного государства о сумме дохода и уплаченного налога — с нотариально заверенным переводом на русский. Альтернатива: копия иностранной декларации плюс копия платёжного документа, тоже с нотариальным переводом. Если налог удержан у источника — документ от источника выплаты, и снова с нотариальным переводом.
Декларация: сроки и курс
3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим, налог платится не позднее 15 июля. Зарубежный доход пересчитывается в рубли по официальному курсу ЦБ на дату фактического получения дохода — пункт 5 статьи 210 НК. Не по среднегодовому и не по курсу на 31 декабря: по дате каждого поступления. Значит, нужен реестр поступлений с датами, а не итоговая сумма за год.
Что нужно сообщить про счёт — и чего сообщать не нужно
Счёт в тайском банке подпадает под статью 12 закона 173-ФЗ. Об открытии, закрытии и изменении реквизитов надо уведомить налоговый орган не позднее одного месяца. Плюс ежегодный отчёт о движении денежных средств — до 1 июня года, следующего за отчётным.
От отчёта о движении освобождает одно из двух: банк в ЕАЭС либо в государстве, с которым есть автоматический обмен финансовой информацией, — и при этом оборот за год не больше 600 000 рублей (либо остаток на конец года не больше 600 000 при отсутствии зачислений).
И вот главное изменение, из-за которого старые статьи по этой теме теперь неверны. Приказом ФНС от 14 октября 2025 года № ЕД-7-17/883@ утверждён новый перечень государств, с которыми осуществляется автоматический обмен финансовой информацией, — и Таиланд в него включён. В предыдущем приказе 2022 года Таиланда не было.
- Хорошая сторона. Счёт в тайском банке теперь даёт право на освобождение от отчёта о движении средств при обороте до 600 000 рублей в год.
- Другая сторона. Данные по этому счёту ФНС получает автоматически. То есть «не покажу — не узнают» перестало быть рабочим предположением, если оно вообще им было.
- Вывод. Считайте, что по счёту всё видно, и строьте расчёт исходя из этого. Так спокойнее и дешевле, чем потом объясняться.
А вот о владении зарубежной недвижимостью сообщать не надо. Пункт 3.1 статьи 23 НК содержит закрытый перечень уведомлений: участие в иностранных организациях, учреждение иностранных структур без образования юрлица, КИК. Недвижимости там нет, и статья 12 173-ФЗ регулирует только счета и электронные средства платежа. Обязанность возникает по счёту, а не по квартире.
Как это выглядит на реальной квартире
Структура расчёта, без подстановки конкретных сумм — их считает ваш бухгалтер по вашим поступлениям. Тайская сторона: годовой доход от аренды минус стандартный вычет 30%, дальше прогрессивная шкала, минус уже удержанные 15% — часто получается возврат. Российская сторона: вся сумма поступлений, пересчитанная по курсу ЦБ на даты получения, в основной налоговой базе по полной шкале, минус зачёт тайского налога в пределах российского налога на этот же доход.
Практически это означает, что при обычной жилой аренде итог близок к российской ставке, потому что тайский эффективный налог после вычета 30% чаще всего ниже. Тайский налог не добавляется к российскому — он в него зачитывается. Это принципиально другая арифметика, чем «13% плюс 15%», которую иногда рисуют в презентациях.
Чего я не делаю
Я не веду вашу отчётность, не заполняю 3-НДФЛ и не даю налоговых консультаций — это работа бухгалтера с вашими документами на руках. Что я делаю: слежу, чтобы тайская часть бумаг была в порядке и годилась для зачёта, свожу вас с тайским бухгалтером для подачи местной декларации и предупреждаю заранее, что именно понадобится собрать. как считать чистую доходность — про то, что остаётся после всех вычетов, включая налоговые.
Коротко
Резидент РФ платит НДФЛ с тайской аренды по полной шкале 13–22%, зачитывает уплаченный в Таиланде налог по статье 232 НК и статье 23 Конвенции 1999 года, подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля и платит до 15 июля. Про счёт в тайском банке надо уведомить, про квартиру — нет. И с осени 2025 года Таиланд в перечне автообмена ФНС, что стоит учитывать честно.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Надо ли платить налог в России с аренды квартиры в Таиланде?
По какой ставке облагается доход от тайской аренды?
Можно ли зачесть тайский налог?
Эти 15%, которые удерживают в Таиланде, — окончательный налог?
Нужно ли сообщать в налоговую о покупке квартиры в Таиланде?
Есть ли автообмен между Россией и Таиландом?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Хочу понять, что реально останется на руках после налогов по конкретной квартире
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
