Сколько стоит квартира на Пхукете
Самый частый первый вопрос — и самый честный. Отвечаю цифрами, которые вижу в работе каждую неделю, а не теми, что красиво смотрятся в рекламе. Сразу предупрежу: нижняя граница рынка выше, чем обещают в интернете, и лучше узнать это сейчас, чем после перелёта.
С какой суммы вообще начинается Пхукет
Я отвечаю на этот вопрос тремя суммами, а не одной, потому что рынок открывается ступенями.
- От 100 тысяч долларов — примерно от 3 млн бат. Студия в этом бюджете на острове существует, но таких проектов мало, их приходится искать точечно, и далеко не каждый из них я готова показать. Я работаю только с теми, которые проверила сама: застройщик с историей, понятная иностранная квота, нормальный договор.
- От 120 тысяч долларов — примерно от 3,6 млн бат. Здесь выбор уже заметно шире: появляются проекты в рабочих локациях и застройщики, к которым нет вопросов по сданным объектам.
- От 150 тысяч долларов — примерно от 4,5 млн бат. Это нормальная рыночная цена входа, и в ней есть из чего выбирать: можно сравнивать районы, стадии и форматы, а не брать то единственное, что нашлось.
Ниже ста тысяч на острове начинается зона, где я не вижу объектов, которые могла бы назвать инвестицией: либо это апартаменты без права на иностранный фрихолд, либо проект без истории, либо локация, из которой потом невозможно выйти.
Если вы видите предложения за 60–80 тысяч долларов, почти всегда речь о «кондотеле» с маленькой площадью и жёсткой арендной программой, или о лизхолде с коротким остатком срока. Я такие варианты клиентам не предлагаю и объясняю почему.
Пришлите бюджет — покажу, какие объекты в него реально попадают, с расчётом доходности.
Написать мне в WhatsApp →Ориентиры по форматам
- Студия 35–40 м² — от 3 млн бат ($100 тыс.) в редких проектах, свободный выбор — от 4,5 млн бат ($150 тыс.). Рабочий вариант под посуточную аренду, самый ликвидный размер на перепродаже.
- Однокомнатная 50–55 м² — примерно от 6,5 млн бат (около $180 тыс.). Универсальный формат: и сдавать, и жить самому.
- Двухкомнатная 85–95 м² — примерно от 10,8 млн бат (около $250 тыс.). Спрос ниже по количеству, но выше по чеку аренды; хорошо работает у семейных арендаторов.
- Вилла — примерно от 18 млн бат (около $550 тыс.). Речь о проектах с нормальной конструкцией права, а не о доме в глубине острова без документов.
- Премиум у моря — в два-три раза выше входной планки по каждому формату. Здесь платят за линию, вид и имя оператора.
Почему один и тот же метр стоит по-разному
- Район. Банг Тао, Лаян, Камала дороже; Ката, Карон, Чалонг доступнее при разумной ликвидности.
- Расстояние до пляжа. Пешком и на машине — это разница в цене и в арендной ставке.
- Стадия. На старте стройки цена ниже; к сдаче она подрастает.
- Форма собственности. Лизхолдный юнит в том же проекте обычно дешевле фрихолдного — и должен быть дешевле.
- Имя застройщика и оператора. Международный бренд в управлении добавляет к цене и к ставке аренды одновременно.
Что к цене прибавится
Кроме прайса в бюджет входят регистрационный сбор, единоразовый взнос в фонд капитальных расходов, общедомовые платежи за первый период, подключение коммуникаций, мебель — если юнит сдаётся без неё — и юридическое сопровождение. Это не мелочи: на отделке и мебели часто набегает заметная сумма.
Поэтому я считаю не «цену квартиры», а полную стоимость входа. От неё и считается доходность — иначе цифра получается красивее реальности просто за счёт заниженного знаменателя.
Хорошая новость про комиссию
Мою работу по подбору и сопровождению покупки оплачивает застройщик. Для вас она бесплатна, и цена объекта от этого не меняется — она у всех одинаковая. Разница только в том, кто рядом с вами считает и проверяет.
Коротко
Пхукет — это рынок, который начинается со ста тысяч долларов в редких проектах и открывается по-настоящему со ста пятидесяти. В этом бюджете можно собрать хорошую сделку со здоровой доходностью. Чего в этом бюджете быть не может — так это обещанных пятнадцати процентов годовых; об этом я говорю сразу и честно.
Цены на Пхукете не пугающие — они просто конкретные. Как только у вас есть понятная сумма и понятная цель, дальше всё считается за вечер: какие форматы попадают в бюджет, какая доходность реальна и что останется на выходе. Назовите бюджет — и я покажу, что в нём есть на самом деле, без округлений в свою пользу.
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Вторичка и переуступки — готовые объекты и уступки по договору, часто дешевле старта продаж
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира на Пхукете?
Можно ли купить квартиру на Пхукете дешевле 100 тысяч долларов?
Сколько платит покупатель агентству на Пхукете?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Пришлите бюджет — покажу, какие объекты в него реально попадают, с расчётом доходности
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
