FortunovaCapital Group

Главная Объекты Калькулятор Блог Вопросы КонтактыRU / EN

Инвестиции · Пхукет, Таиланд

Инвестиции в недвижимость Пхукета: подбор объекта под задачу и расчёт чистой доходности

Четыре разных инвестиционных продукта дают разную доходность, разный горизонт и разный риск. Сначала мы решаем, какой из них ваш, и только потом смотрим конкретные объекты.

Получить подборку с расчётом Посчитать доходность объекта

Комиссию платит застройщик. Для вас подбор и расчёт бесплатны.

Четыре инвестиционных продукта, между которыми идёт выбор

Это не четыре варианта одного и того же. Это четыре разные стратегии, и подходят они разным людям.

Новостройка на старте

Вход по самой низкой цене в проекте, оплата рассрочкой застройщика. Основной заработок здесь не аренда, а прирост стоимости к моменту передачи ключей. Горизонт два-три года, деньги всё это время не приносят аренды. Подходит тем, кто может не трогать сумму до сдачи.

Готовый юнит с арендной программой

Квартира уже сдана и стоит в программе управляющей компании. Доход начинается сразу, но цена входа выше, а прироста на стройке вы уже не получите. Подходит тем, кому нужен денежный поток, а не рост капитала.

Вторичка с дисконтом

Владелец продаёт срочно, и объект уходит ниже рынка. Здесь заработок в самой цене покупки. Но такие объекты появляются внезапно и уходят за дни, поэтому под них нужно быть готовым заранее: с решением, с деньгами и с проверенным юристом.

Вилла

Другой чек и другая юридическая конструкция: строение оформляется в собственность, земля берётся в аренду. Доходность считается иначе, потому что расходы на содержание виллы несопоставимы с кондо. Схему с тайской компанией я не рекомендую никому.

Что я вычитаю, прежде чем назвать цифру

Разница между брошюрной доходностью и вашей доходностью складывается из шести строк. Каждая из них есть в моём расчёте.

Налог на арендный доход

Платится с дохода, а не с прибыли. В презентации его обычно нет.

Комиссия управляющей компании

Забирает свою долю с каждой брони. Условия у разных УК отличаются заметно, и их надо читать до подписания.

Реальная загрузка

Не та, что стоит в презентации, а та, что бывает в этом районе в низкий сезон.

Общие расходы дома

CAM fee и взнос в фонд капитального ремонта. Считаются за квадратный метр и платятся независимо от того, сдаётся квартира или стоит пустая.

Меблировка и её износ

Квартира в аренде изнашивается. Через несколько лет мебель и техника требуют замены, и это часть стоимости владения.

Комиссии площадок

Если сдаёте сами, площадки бронирования берут свой процент, а вместе с ним появляется ваша работа, которую тоже стоит посчитать.

Как проходит подбор

Пять шагов от первого сообщения до ключей. Ни один из них не начинается с показа объектов.

Разбираем задачу

Бюджет, срок, что важнее: поток или рост, планируете ли жить в квартире сами, нужна ли виза. От ответов зависит не объект, а продукт.

Шорт-лист с расчётом

Три-пять объектов, по каждому расчёт чистой доходности и честный список минусов. Если в вашем бюджете на Пхукете нет варианта под вашу цель, я скажу это в первом разговоре.

Проверка до денег

Застройщик и его прошлые проекты, статус иностранной квоты, земля, разрешения, условия арендной программы. Всё письменно, до внесения депозита.

Бронь и договор

Тайский юрист сопровождает сделку и читает договор на тайском языке, а не его маркетинговый пересказ. Перевод денег и график рассрочки согласуем заранее.

Передача и запуск

Приёмка с дефектной ведомостью, меблировка, постановка в аренду. Дальше объект работает, а я остаюсь на связи.

Сколько останется у вас на руках

Поменяйте любое поле и посмотрите, во что превращается доходность из презентации.

Параметры объекта

Цена объекта, ฿

Площадь, м²

Аренда, ฿ за ночь

Загрузка за год, %

Комиссия управляющей, %

Налог на доход, %

Общие расходы, ฿ за м² в месяц

Ремонт и мебель, % от цены в год

Расчёт

Валовой доход за год—

Комиссия управляющей компании—

Налог на арендный доход—

Общие расходы комплекса—

Ремонт, мебель, износ—

Остаётся вам за год—

Обещают

—

валовая доходность

Останется

—

чистая доходность

Окупаемость

—

лет на одной аренде

Вопросы про инвестиции, которые задают до сделки

С какой суммы имеет смысл заходить?

Рынок открывается ступенями, поэтому сумм три, а не одна. Студия за 100 тысяч долларов на острове есть, но таких проектов мало, их приходится искать точечно, и я показываю только те, что проверила сама. От 120 тысяч выбор заметно шире. От 150 тысяч это уже нормальная рыночная цена, где есть из чего выбирать. Ориентиры по кондо: студия около 36 квадратных метров от 100 тысяч долларов в редком проекте и от 150 тысяч при свободном выборе, однокомнатная около 54 метров от 180 тысяч, двухкомнатная около 90 метров от 250 тысяч. Виллы начинаются примерно от 400 до 550 тысяч долларов.

Какая доходность реальна на Пхукете?

Обычно от 5 до 8 процентов чистыми, в зависимости от объекта, района и условий управляющей компании. Всё, что вам показывают выше десяти, почти всегда посчитано до налога, до комиссии УК и при загрузке, которой не бывает круглый год. Я называю цифру после вычетов и показываю сам расчёт.

Можно ли купить в рассрочку?

На новостройках да, и это основной способ. Типовая схема: около тридцати процентов первым взносом и равные платежи каждые полгода в течение примерно двух лет, без процентов. У отдельных застройщиков бывают сезонные условия вроде пятьдесят на пятьдесят. Конкретный график всегда смотрим в договоре, а не в презентации.

Дадут ли мне ипотеку в Таиланде?

Тайские банки иностранцам кредитуют крайне редко, и рассчитывать на это не стоит. Рабочий инструмент — беспроцентная рассрочка застройщика. Поэтому срок сдачи проекта для вас важен не меньше, чем цена.

Сколько стоят ваши услуги?

Для покупателя ничего. Комиссию платит застройщик, и она почти не отличается между проектами. Именно поэтому я могу спокойно отговаривать вас от объекта: на моём доходе это не сказывается.

Кондоминиум или вилла?

Квартира в кондоминиуме оформляется иностранцем в полную собственность и наследуется, пока в здании есть иностранная квота. Вилла устроена иначе: строение в собственность, земля в долгосрочную аренду, тридцать лет плюс продление, которое является договорным обязательством, а не автоматическим правом. Оформление земли на тайскую компанию я не рекомендую.

Почему Пхукет, а не Дубай?

Доходность сопоставима, но входной билет в Дубае заметно выше при той же доходности. На Пхукете те же деньги работают на меньшем чеке, и к арендному доходу добавляется прирост стоимости на стадии строительства. Если после разговора окажется, что вам всё-таки нужен Дубай, у меня есть проверенный партнёр там, и я скажу об этом прямо.

Любовь Фортунова — основатель Fortunova Capital Group

Инвестиционный стратег. На Пхукете более пяти лет: до недвижимости построила здесь свой розничный бизнес и знаю остров не по презентациям.

«Считаю нетто, а не мечты»: доходность после налогов, комиссии управляющей компании и простоя.

Работаю по всему рынку острова и не привязана ни к одному застройщику.

Инвесторы из Индии, Пакистана и Европы. Пхукет веду лично.

Агентство работает под брендом Fortunova Capital Group. Юридическое лицо в Таиланде — Eclectic Trend Co., Ltd., налоговый номер 0835567033471.

Офис7/4 Moo 1, Chalong, Mueang Phuket, Phuket 83130, Thailand

WhatsApp и телефон+66 82 981 9522

EmailLiubovfortunova@gmail.com

СвязьОтвечаю в течение рабочего дня, в любом часовом поясе

Telegram-канал Instagram агентства Instagram Любови YouTube

Соберу подборку под вашу задачу

Три до пяти объектов с полным расчётом, а не список из тридцати ссылок. Пять коротких вопросов, бюджет спрошу четвёртым.

Начать подбор Написать в WhatsApp

Отвечаю лично. Звонить не буду, если вы не попросите.

Соберу подборку под вашу задачу

Три-пять объектов с расчётом чистой доходности и честным списком минусов. Отвечаю лично в течение рабочего дня.

Нажимая кнопку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и с политикой конфиденциальности.

Блог Fortunova

Прежде чем выбирать объект

Шесть разборов, которые я обычно проговариваю с клиентом голосом: сколько на самом деле приносит аренда, что добавится к цене объекта и чем строящийся дом отличается от готового. Прочитайте до того, как вносить депозит.

Чистая доходность аренды на Пхукете: как считать

Почему обещанные 10% превращаются в 5–6% и как посчитать чистую доходность самому.

Читать →

Гарантированная доходность: что это на самом деле

Как работают программы гарантии от застройщиков и что считать после окончания срока.

Читать →

Налоги и расходы при покупке на Пхукете

Полная стоимость входа: сборы, налоги, sinking fund, общедомовые платежи, мебель.

Читать →

Районы Пхукета: где покупать под аренду, а где для жизни

Банг Тао, Лаян, Най Янг, Камала, Ката, Раваи, Чалонг — чем отличаются по аренде и цене.

Читать →

Строящийся объект или готовый: что выбрать

Цена входа, капитализация к сдаче, риски и момент, когда объект начинает приносить.

Читать →

Рассрочка от застройщика: как купить, не имея всей суммы

Ипотеки для иностранцев нет. Что есть вместо неё и что проверить в графике платежей.

Читать →

Все 26 статей блога →

Любовь на связиОтвечу лично в WhatsApp

Fortunova Capital Group · Eclectic Trend Co., Ltd. · Tax ID 08355670334717/4 Moo 1, Chalong, Mueang Phuket, Thailand · +66 82 981 9522 · Политика конфиденциальности

Информация на странице носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правовые положения приведены по состоянию на сентябрь 2026 года и опираются на Закон о кондоминиумах B.E. 2522, статью 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда и решение Верховного суда 4655/2566. Характеристики объектов указаны по данным застройщиков и подлежат подтверждению документами. Условия конкретной сделки определяются договором и проверяются тайским юристом до подписания. Информация об объектах, ценах и сроках не является публичной офертой и может измениться без предварительного уведомления. Расчёты доходности и загрузки — прогноз на основании рыночных данных, а не гарантия будущего дохода. Доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем. Отправляя форму на сайте или обращаясь через мессенджер, вы соглашаетесь с обработкой ваших персональных данных на условиях Политики конфиденциальности.