Покупка на тайского супруга: что подписывается в земельном офисе и что остаётся у вас
Эту конструкцию мне предлагают обсудить почти каждый месяц, и почти всегда в формулировке «ну мы же муж и жена». Юридически это не одна сделка, а три разных вопроса: чья собственность, что вы можете зарегистрировать на себя рядом, и что будет при разводе или смерти. Разбираю по каждому и говорю прямо, где конструкция слабая.
Тайский супруг землю купить может. С одной подписью
Гражданин Таиланда, состоящий в браке с иностранцем, землю приобрести вправе. Процедура опирается на письмо-инструкцию Министерства внутренних дел 1999 года: оба супруга приходят в земельный офис и подписывают совместную декларацию о том, что деньги — личное имущество тайского супруга, sin suan tua, а не совместно нажитое, sin somros.
Эту инструкцию в открытых реестрах я не нашла — внутренние письма министерства обычно не публикуются в «Королевской газете», и я честно говорю, что знаю её по практике и по публикациям тайских юридических фирм, а не по первоисточнику. Что бесспорно: декларация подписывается, и без неё офис регистрацию не проводит.
Что эта подпись на самом деле означает
Она означает, что вы своей рукой подтвердили: деньги не ваши. Дальше по Гражданскому и торговому кодексу земля — личное имущество супруга. Статья 1474 презюмирует, что приобретённое в браке является совместным; декларация как раз опровергает эту презумпцию в вашу минусовую сторону.
Декларация административная, а не окончательная: суд может всё равно признать землю совместно нажитой, если иностранный супруг докажет финансовый вклад. Но обычный итог — денежная компенсация, а не доля в земле. Землю иностранцу всё равно не отдадут, потому что запрет в Земельном кодексе никуда не делся.
Наследование: тут иллюзий быть не должно
Статья 93 Земельного кодекса допускает владение унаследованной землёй иностранцем только на основании международного договора — а все такие договоры прекратили действовать в 1970 году. На практике иностранный супруг, унаследовавший землю, обязан распорядиться ею в течение года, иначе по статье 94 её может продать генеральный директор департамента. Вы наследуете стоимость, а не землю. Подробнее — наследование тайской недвижимости.
Хочу разобрать свою ситуацию с супругом и понять, что оформляется на кого.
Написать мне в WhatsApp →Что вы можете зарегистрировать на себя рядом
Гражданский и торговый кодекс даёт несколько зарегистрированных вещных прав, и национальность их держателя закон не ограничивает:
- Узуфрукт (sitthi kep kin), статьи 1417–1428. Право пользоваться и получать плоды, максимум 30 лет или пожизненно для самого узуфруктуария. Регистрируется в земельном офисе.
- Право на строение (superficies), статья 1410. Право иметь на чужой земле строение — логично, когда дом строили вы.
- Право проживания (habitation), статья 1402. Более узкое: только жить, без права сдавать.
- Зарегистрированная аренда до 30 лет. Отдельный инструмент со своими ограничениями — регистрация лизхолда на землю.
Добавлю про практику: принимает ли конкретный земельный офис регистрацию узуфрукта между супругами — вопрос местной практики, и официального указания департамента на этот счёт я не нашла. Отказы обсуждаются, но документально не подтверждены. Это надо уточнять в том офисе, где будет сделка, до подписания чего бы то ни было.
Заём и залог от иностранного супруга
Иностранец может быть залогодержателем тайской земли — по национальности залогодержателя закон не ограничивает. Но в супружеской конструкции это работает хуже, чем звучит: во-первых, к договору займа применима та же статья 1469, во-вторых, схема «дал в долг под залог своей же жене» легко читается как попытка обойти запрет.
А за обход закона предусмотрено конкретное наказание. Статья 96 Земельного кодекса позволяет генеральному директору департамента распорядиться землёй, приобретённой лицом вместо иностранца. Статья 113 — приобретение земли в качестве агента иностранца — штраф до 20 000 батов и/или лишение свободы до двух лет. Тяжёлый инструмент — Закон о ведении бизнеса иностранцами: до трёх лет и штраф от 100 000 до 1 000 000 батов плюс принудительная продажа.
Почему 2026 год — плохое время для творчества
Это не абстрактная угроза, а текущая кампания. В мае 2026 года ДСИ объявил проверку номинальных структур, начав с Самуи и Панган, с риск-скорингом более одиннадцати тысяч компаний, и назвал следующей фазой Пхукет, Краби, Пангнга, Паттайю и Хуахин. В августе Департамент развития бизнеса сообщил, что под проверкой более тридцати шести тысяч компаний с иностранным участием, владеющих землёй, и Пхукет — одна из целевых провинций. В июне в Краби по делу о номинальном владении землёй на 499 миллионов батов задержали двадцать семь тайцев и граждан ряда других стран.
Завершённого приговора именно по Пхукету в открытых источниках я пока не видела — остров заявлен как цель, а не как готовое дело. Но выстраивать сегодня схему, рассчитанную на то, что никто не проверит, я бы не стала, и клиентам не предлагаю. номинальные схемы и чем они заканчиваются — там подробно о том, чем это заканчивается для покупателя.
Что я советую вместо этого
Если цель — надёжная собственность на своё имя, есть прямой путь без конструкций: квартира в кондоминиуме оформляется во фрихолд на иностранца в пределах 49% квоты дома. Никаких деклараций, никаких узуфруктов, никакой зависимости от отношений. что иностранец может оформить на себя и фрихолд или лизхолд — про то, что именно доступно.
Если цель — именно дом с землёй, то честный разговор такой: земля будет чужой собственностью, и надо решать, устраивает ли вас это при худшем сценарии, а не при лучшем. Иногда ответ «да» — когда брак долгий, отношения прочные, а сумма для семьи не критична. Иногда ответ «нет», и тогда лучше купить квартиру на себя, чем виллу на чужое имя.
Коротко
Покупка на тайского супруга законна и распространена, но она стоит вам подписи о том, что деньги не ваши. Узуфрукт рядом возможен и полезен, однако статья 1469 делает его оспоримым именно в браке. Землю иностранный супруг не наследует, а наследует её стоимость. И в 2026 году проверки источника средств стали жёстче, поэтому подписывать декларацию, не понимая её смысла, — плохая идея. Юридическую часть всегда ведёт тайский юрист, я привожу вас к нему до сделки, а не после.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Может ли тайская жена купить землю, если муж иностранец?
Что остаётся иностранному супругу при разводе?
Может ли иностранец унаследовать землю в Таиланде?
Защищает ли узуфрукт иностранного супруга?
Чем рискует покупатель, если структура признана номинальной?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Хочу разобрать свою ситуацию с супругом и понять, что оформляется на кого
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
