Стоит ли покупать недвижимость в Таиланде сейчас
Меня спрашивают об этом каждый день, и я отвечаю одинаково: зависит от того, чего вы ждёте. Если ждёте пятнадцати процентов годовых — нет, и я скажу это прямо, даже если потеряю сделку. Если ждёте понятного актива в стране, куда хотите возвращаться, — да, и сейчас для этого хорошее время. Объясню почему.
Что на самом деле происходит на рынке
Пхукет продолжает расти как направление: поток туристов восстановился, аэропорт расширяют, международные школы и клиники прибавляются каждый год. Спрос на качественную аренду устойчивый, а на запад острова строят много, и конкуренция за арендатора в ближайшие годы вырастет.
Одновременно государство навело порядок в сером сегменте: проверяют номинальные конструкции и внимательнее смотрят на схемы обхода запрета на владение землёй. Для добросовестного покупателя это новость хорошая — рынок становится прозрачнее, а недобросовестные игроки с него уходят.
Чего ждать по доходности
Здоровая чистая доходность по качественному объекту — порядка 6–8% годовых, в насыщенном коридоре Банг Тао и Лагуны реалистичнее 4–6% чистыми при валовой 7–9%. Загрузка по году — 60–70%, в высокий сезон 75–80%. Управляющая компания забирает 20–30% выручки.
Двузначные цифры получаются двумя способами: либо из пиковой ставки, умноженной на двенадцать месяцев без вычета комиссии и низкого сезона, либо через связку «заход на стройке + рост стоимости к сдаче». Второе реально, первое — арифметика презентаций.
Кому покупка подходит
- Тем, кто хочет валютный актив за пределами своей страны с понятной юридической конструкцией
- Тем, у кого горизонт от трёх лет: за год-два здесь ничего не происходит
- Тем, кто планирует приезжать сам и хочет, чтобы актив работал между приездами
- Семьям, которые рассматривают переезд: школы, климат, медицина, безопасность
- Тем, кто готов считать нетто, а не смотреть на рендеры
Кому не подходит
- Тем, кому деньги могут срочно понадобиться: быстрого выхода на Пхукете нет
- Тем, кто ждёт двузначной доходности без риска
- Тем, кто покупает «по совету знакомого», не разобравшись в форме собственности
- Тем, кто рассчитывает, что покупка сама по себе даст вид на жительство — это не так
Расскажите о задаче и бюджете — покажу, что реально в него попадает и какая доходность выйдет.
Написать мне в WhatsApp →А что с проверками и новостями
Скажу спокойно, потому что это мой основной тезис. Покупка квартиры иностранцем во фрихолде в пределах квоты 49% прямо разрешена законом и никогда не была под вопросом. Зарегистрированная аренда — тоже законный и понятный инструмент. Всё, что сейчас проверяют, касается конструкций обхода: пустых компаний ради земли и номинальных акционеров.
Иными словами: сложнее стало не покупать, а хитрить. Если сделка устроена прямо, вы вне этой истории.
Как выглядит спокойная сделка
- Разговор о цели и бюджете — до показов
- Три-пять объектов с расчётом чистой доходности и полной стоимости входа
- Проверка квоты, застройщика, документов и договора — до депозита
- Тайский юрист на договоре, я — на расчётах и организации
- Согласованный порядок платежей и банковские документы по каждому переводу
- Регистрация права, приёмка объекта, передача в управление
Если коротко: покупать в Таиланде сейчас можно совершенно спокойно — при условии, что вы покупаете актив, а не обещание. Рынок понятный, закон для иностранца прямой, а всё, что может пойти не так, видно на этапе документов. Моя работа именно в этом: показать реальную цифру и принести бумаги до того, как вы вносите деньги. Не нравится цифра — значит, ищем дальше. Я всегда за то решение, о котором вы не пожалеете через пять лет.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Стоит ли покупать недвижимость в Таиланде в 2026 году?
Опасно ли сейчас покупать недвижимость в Таиланде иностранцу?
Какая доходность недвижимости на Пхукете реальна?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Расскажите о задаче и бюджете — покажу, что реально в него попадает и какая доходность выйдет
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
