Номинальные схемы: что это значит для покупателя недвижимости
Тему номиналов сейчас обсуждают все, и обсуждают нервно. Разберу спокойно: что вообще называют номиналом, кого проверки касаются, а кого нет, и что из этого важно именно вам, если вы покупаете квартиру или виллу.
Что такое номинал простыми словами
Иностранец не может владеть землёй в Таиланде и не может без разрешения вести ряд видов деятельности. Чтобы это обойти, десятилетиями использовали одну конструкцию: регистрируется тайская компания, где 51% акций формально принадлежит гражданам Таиланда, а фактически деньги, решения и выгода — у иностранца. Тайцы в такой схеме называются номинальными акционерами.
Ключевое слово здесь — «фактически». Само по себе иностранное участие в тайской компании законно и нормально. Нарушением считается ситуация, когда тайский акционер не вносил свои деньги за долю и не имеет реальных прав.
Почему об этом заговорили именно сейчас
Государство перешло от формальной проверки к содержательной. Раньше при регистрации компании с уставным капиталом до определённой суммы директор устно подтверждал оплату долей, и этого хватало. Сейчас смотрят источник денег тайского акционера: с какого счёта пришли, откуда они у него появились — зарплата, продажа имущества, дивиденды.
Параллельно ведомства начали сверять данные между собой: регистрационная палата, земельный департамент, налоговая, банки. Проверяют не отдельную фирму, а связки — один и тот же адрес регистрации, один и тот же бухгалтер, один и тот же человек в акционерах десятков компаний.
Как это касается вас как покупателя
Если вы покупаете квартиру во фрихолде
Это самая защищённая позиция. Квартира оформлена лично на вас, в пределах иностранной квоты здания, деньги заведены из-за рубежа с банковским подтверждением. К этой конструкции у проверки вопросов нет — она прямо разрешена законом.
Единственное, что стоит проверить до сделки: не выбрана ли квота на конкретный юнит и прошли ли деньги через банк с оформлением документа о вводе валюты. Без него регистрацию не проведут.
Если вы покупаете через компанию
Здесь нужно честно смотреть на конструкцию. Компания, созданная только ради участка, без деятельности, без оплаченного тайцами капитала и с нулевой отчётностью — это ровно то, что сейчас ищут. «Мы же для себя, не для бизнеса» защитой не является: ограничение касается способа приобретения земли, а не того, сдаёте вы объект или живёте сами.
Если компания у вас уже есть, первое действие — не продавать её в панике, а поднять документы: кто и с какого счёта оплачивал доли, кто подписывает в банке и в земельном офисе, есть ли подтверждение реального партнёрства. Дальше — к юристу.
Если у застройщика проблемы
Дело против застройщика и ваш титул — разные вещи. Если чанот уже оформлен на вас, деньги зашли валютой и квота не нарушена, титул обычно остаётся в силе. Риск выше у тех, кто платит в рассрочку и права ещё не получил: тогда зависают и деньги, и обязательство передать объект.
Лизхолд в такой ситуации слабее фрихолда: это договор с конкретной компанией, и если эту компанию ликвидируют или обяжут продать землю, вопрос будет не «выселят ли завтра», а кто станет стороной договора и исполнят ли опцион продления.
Что я делаю по каждому объекту
- Проверяю, в какой квоте конкретный юнит и есть ли на него свободный фрихолд
- Смотрю, кто собственник земли под проектом и нет ли обременений
- Запрашиваю, зарегистрирован ли договор аренды в земельном департаменте, если речь о лизхолде
- Проверяю, не фигурирует ли компания застройщика в текущих проверках
- Свожу клиента с юристом до внесения депозита, а не после
Коротко
Легальная покупка квартиры иностранцем в Таиланде не стала сложнее. Сложнее стало обходить закон. Если ваша сделка — это фрихолд в квоте или корректно зарегистрированная аренда, вы вне этой истории. Если конструкция сложнее, её нужно разобрать до денег, а не после.
Главное, что стоит вынести из этой статьи: покупать квартиру на Пхукете иностранцу не стало опаснее. Стало труднее обходить закон — а это разные вещи. Фрихолд в пределах квоты и зарегистрированная аренда как были прямо разрешёнными способами, так и остались. Если ваша сделка устроена правильно, вся эта история проходит мимо вас. А устроена ли она правильно — видно из документов за один вечер.
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Что такое номинальный акционер в Таиланде?
Опасно ли сейчас покупать квартиру на Пхукете иностранцу?
Что будет с моей квартирой, если у застройщика найдут номиналов?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Проверю конструкцию сделки по вашему объекту и подключу юриста, если вопрос требует юридической оценки
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
