Сезонность аренды на Пхукете: высокий сезон, низкий сезон и годовой доход
Самая частая ошибка в расчётах, которые мне присылают на проверку, — ставка высокого сезона, умноженная на двенадцать. На бумаге выходит 12% годовых, в жизни — 6–8% чистыми. Разница не в жадности управляющей компании, а в том, что на острове двенадцать месяцев, и они очень разные.
Когда на Пхукете высокий сезон
Высокий сезон идёт примерно с ноября по апрель, пик — с середины декабря по февраль. Это сухие месяцы, северо-восточный муссон, спокойное море на западном побережье и полные рейсы. Низкий сезон — с мая по октябрь, юго-западный муссон: дожди, волна, часть пляжей с красными флагами, заметно меньше туристов. Между ними два переходных куска, май и ноябрь, которые ведут себя то так, то этак.
Важно понимать, что низкий сезон — это не мёртвый сезон. Дождь здесь редко идёт сутками: чаще это час-два ливня и снова солнце. Остров живёт, рестораны работают, рейсы летают, а цены на всё, включая аренду, становятся человечнее. Но ставка за ночь падает, свободных дней становится больше, и вот это уже прямо влияет на ваш годовой доход. Многие мои клиенты, кстати, именно в эти месяцы и приезжают смотреть объекты: остров в дождь видно честнее, чем в январе.
Как выглядит год по спросу
- Декабрь — февраль. Пик. Максимальная ставка, бронирования на месяцы вперёд, минимум пустых дней.
- Ноябрь, март, апрель. Крепкий высокий сезон: ставка ниже пиковой, спрос ровный.
- Май и октябрь. Переход. Ставка уже не высокая, но и провала ещё нет.
- Июнь — сентябрь. Низкий сезон. Короткая аренда даёт мало, и именно эти месяцы решают судьбу годовой цифры.
Почему нельзя умножать ставку высокого сезона на 12
Механика простая. Ставка января — это цена самого дефицитного товара в году. Умножая её на двенадцать, вы делаете два допущения сразу: что такая цена держится весь год и что объект занят каждую ночь. Ни одно из них не выполняется. В презентациях эта конструкция встречается регулярно, потому что даёт красивое двузначное число, и я всегда прошу показать, из чего оно собрано.
Правильная конструкция — сумма месяцев, а не произведение. Средняя ставка декабря отдельно, средняя ставка августа отдельно, каждая со своим числом занятых ночей. Когда я считаю объект, у меня в таблице двенадцать строк, а не одна. И уже из этой суммы вычитаются расходы. Подробно всю цепочку вычетов я разбирала в тексте про чистую доходность аренды — здесь важна только верхняя строка, выручка.
Загрузка 60–70% — что это на самом деле
Рабочая загрузка на острове — 60–70% за год. Это не значит, что каждый месяц занят на две трети. Это среднее по году, внутри которого высокий сезон близок к заполнению, а низкий проседает. Из 365 дней у вас получается примерно 220–255 оплаченных ночей, и они распределены крайне неравномерно. Если вам показывают загрузку выше без объяснения, откуда она берётся, я прошу помесячную выгрузку по дому за прошлый год — обычно на этом разговор о цифре и заканчивается.
- Высокий сезон даёт основную часть годовой выручки — и по ставке, и по числу ночей.
- Низкий сезон даёт остаток: ночей меньше, ставка ниже, скидки за длительность больше.
- Дни между заездами, уборка и техническое обслуживание тоже вычитаются из календаря.
- Блоки для собственника — ваши личные недели на объекте — уменьшают загрузку ровно на столько, на сколько вы приехали.
Где теряется разница между 12% и 7%
Между валовой цифрой из презентации и деньгами на счёте стоят: пустые ночи низкого сезона, комиссия управляющей компании 20–30% от выручки, содержание по ставке около 80 бат за квадратный метр в месяц, коммунальные, расходники и ремонт. По моему опыту реалистичный ориентир — 6–8% нетто, а в премиальных локациях вроде Банг Тао и Лагуны 4–6% нетто при 7–9% грязными: там выше цена входа, и она давит на процент.
Напишите мне — пришлю помесячный расчёт по конкретному объекту: ставка высокого и низкого сезона, загрузка, комиссия управляющей и итог нетто за год.
Написать мне в WhatsApp →Как низкий сезон закрывают длинной арендой
Именно поэтому на Пхукете сложилась смешанная модель. Высокий сезон объект работает посуточно по туристической ставке, а на муссонные месяцы его отдают в длинную аренду — на три, шесть, иногда девять месяцев. Ставка за месяц при этом заметно ниже посуточной в пересчёте, но зато занят весь период, нет простоев между заездами и меньше износ от постоянной смены гостей.
- Кто снимает надолго. Зимовщики, семьи со школьниками, удалённые сотрудники, релоканты на испытательном сроке.
- Что получает собственник. Предсказуемый денежный поток в худшие месяцы года и отсутствие пустых недель.
- Чем платит. Более низкой ставкой и тем, что объект занят — приехать самому в эти месяцы не получится.
- Что проверить заранее. Разрешает ли кондоминиум короткую аренду вообще и на каких условиях работает управляющая.
Как устроен спрос на длительную аренду со стороны арендатора, я разбираю отдельно — в материале про аренду жилья на Пхукете. Для собственника здесь главное: нижняя граница года не нулевая, но и не туристическая. Кто именно переключает объект между двумя режимами и по какой комиссии — вопрос к договору управления, и я всегда смотрю его до покупки, а не после. Что в нём читать, я описала в тексте про управляющую компанию.
Что сезонность значит для расчёта доходности
Первое: горизонт расчёта — год, а не месяц. Любая цифра за «хороший месяц» не говорит ни о чём. Второе: район меняет амплитуду. Пляжные локации с туристическим спросом сильнее качает между сезонами, жилые районы ближе к школам и офисам живут ровнее и легче уходят в длинную аренду. Как это распределено по острову, я подробно разбирала в обзоре районов Пхукета.
Третье: программы с обещанной фиксированной выплатой выглядят привлекательно именно потому, что снимают сезонный риск с покупателя. Только снимают они его не бесплатно — обычно гарантия заложена в цену объекта, и после окончания срока вы возвращаетесь ровно к той же сезонной кривой. Механику я разбирала в тексте про гарантированную доходность. Четвёртое: закладывайте в модель месяц-другой простоя в год, даже если управляющая обещает обратное. Если он не случится — приятно; если случится — вы не пересчитываете всё заново.
- Недвижимость в аренду — если сначала хотите пожить на острове и присмотреться
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Когда на Пхукете высокий сезон для аренды?
Сколько месяцев в году квартира на Пхукете реально сдаётся?
Что делать с квартирой в низкий сезон?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Напишите мне — пришлю помесячный расчёт по конкретному объекту: ставка высокого и низкого сезона, загрузка, комиссия управляющей и итог нетто за год.
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
