Как продать недвижимость в Таиланде и выйти из инвестиции
О входе думают все, о выходе — единицы. А доходность инвестиции определяется именно выходом. Разбираю оба сценария продажи, реальные сроки и то, как деньги возвращаются на ваш счёт дома. Эту часть я обсуждаю с клиентом до покупки, а не через три года.
Два разных сценария выхода
Переуступка договора до сдачи
Самый интересный для инвестора путь. Вы заходите на старте строительства по низкой цене и продаёте право по договору до ввода объекта. Покупателю это удобно: он ничего не перерегистрирует, а если речь о вилле — регистрирует аренду на себя, и его тридцать лет начинаются заново.
Обязательное условие: застройщик должен разрешать переуступку. Этот пункт проверяется в договоре до подписания, а не тогда, когда вы решили выйти. Я смотрю его по каждому объекту, который берётся под инвестицию.
Продажа готового объекта
Классическая сделка: справка об отсутствии задолженности от управляющей компании, договор, регистрация перехода права в земельном департаменте, расчёты. Покупателем может быть и иностранец — если в здании есть свободная фрихолдная квота, — и гражданин Таиланда.
Разберу сценарий выхода по вашему объекту: переуступка, сроки, сборы и чистый результат.
Написать мне в WhatsApp →Сколько времени занимает продажа
Скажу прямо: быстрого выхода на Пхукете нет ни в новостройке, ни на вторичке. Реальная экспозиция — от нескольких месяцев до года. Виллу продать сложнее, чем квартиру: покупателей меньше, а чек выше.
Что вычитается при продаже
- Регистрационный сбор при переходе права — порядок распределения между сторонами обсуждается и фиксируется в договоре
- Удерживаемый налог с дохода от продажи
- Специальный бизнес-налог или гербовый сбор — что именно применяется, зависит от срока владения; при продаже в первые годы нагрузка выше
- Комиссия агентства — при продаже через агента её платит владелец, обычно 5–10%. Это и есть ваш реальный exit fee, и его стоит закладывать в расчёт ещё на входе
Конкретные ставки и порядок их применения периодически меняются, поэтому перед сделкой они подтверждаются у тайского юриста на текущую дату — а не берутся из статьи, включая эту.
Как вывести деньги
Здесь пригодятся банковские документы о вводе валюты, которые вы получили при покупке. Они подтверждают источник средств и упрощают обратный перевод. Это ровно та причина, по которой я прошу хранить их с первого дня.
Вторая половина вопроса — налоговая в стране вашего резидентства. Доход от продажи декларируется, налог, уплаченный в Таиланде, может быть зачтён по соглашению об избежании двойного налогообложения при наличии подтверждающих документов. Эту часть ведёт налоговый партнёр, контакты даю лично.
Рабочий горизонт инвестора
Схема, которую я считаю наиболее здоровой: горизонт три-пять лет, заход на стадии строительства по низкой цене, капитализация к сдаче, выход через переуступку или продажу в первые годы после ввода. Всё остальное — вопрос дисциплины: не покупать неликвид и заранее знать, кому вы это продадите.
Выход — не страшная часть сделки, а просто вторая её половина, которую нужно спланировать заранее. Когда объект выбран с мыслью о будущем покупателе, продажа перестаёт быть проблемой и становится обычной процедурой. Я обсуждаю сценарий выхода до того, как вы вносите депозит, — и это, пожалуй, самая недооценённая часть моей работы.
- Вторичка и переуступки — готовые объекты и уступки по договору, часто дешевле старта продаж
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Как быстро можно продать квартиру на Пхукете?
Что такое переуступка договора в Таиланде?
Какие налоги при продаже недвижимости в Таиланде?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Разберу сценарий выхода по вашему объекту: переуступка, сроки, сборы и чистый результат
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
