Решение 4655/2566: почему схема «30 + 30 + 30» больше не работает
Если вам продают землю или виллу «на 90 лет», речь идёт именно об этой схеме — и именно о ней в 2023 году высказался Верховный суд Таиланда. Дело пхукетское, и исход для арендатора плачевный. Разбираю, что суд решил, чего он не решал, и как теперь читать договоры с продлениями.
Что было в деле
Аренда земли с домом на Пхукете была оформлена на тридцать лет, к ней прилагалось обещание двух дальнейших тридцатилетних сроков, и арендатор оплатил все три периода вперёд. Суд признал продления недействительными: заранее согласованное автоматическое продление на идентичных условиях по существу является арендой на срок более тридцати лет и обходит статью 540 Гражданского и торгового кодекса. Отдельно суд отметил, что такая конструкция фиксирует арендную плату на шестьдесят лет вперёд, как если бы стоимость земли не менялась.
Арендатор потерял и землю, и уплаченные вперёд деньги. Это не риторическое усиление — это исход дела.
Что это значит юридически, а что практически
- Зарегистрированный тридцатилетний срок — это право. По статье 569 ГТК он сохраняется при смене собственника земли. Это работает.
- Обещание продлить — личное обязательство конкретного арендодателя. Оно не регистрируется, не связывает нового собственника, наследника или кредитора в банкротстве — а после этого решения может быть ещё и признано недействительным.
- Предоплата за второй и третий период — это риск в чистом виде. Вы платите сегодня за обязательство, которое суд уже один раз признал ничтожным.
- Прецедент в Таиланде формально не обязателен. Решения Верховного суда не являются связывающим источником права, но на практике им следуют. Продавцы, которые до сих пор продают девяносто лет, либо не знают об этом деле, либо не упоминают его.
Как теперь читать договор лизхолда
Практическое правило простое: считайте реальным сроком то, что зарегистрировано в земельном офисе. Всё остальное — договорённость, стоимость которой равна платёжеспособности и доброй воле конкретного арендодателя.
- Проверьте, что зарегистрировано. Тридцать лет — да. Продления — нет, их не регистрируют.
- Не платите вперёд за непризнанные периоды. Если структура сделки требует оплатить шестьдесят или девяносто лет сразу, это перекладывание риска на вас.
- Посмотрите на арендодателя. Это физическое лицо, компания застройщика или специально созданная структура? Что с ней будет через двадцать пять лет?
- Спросите, что произойдёт с вашим правом при продаже земли, наследовании и банкротстве арендодателя. Ответ должен опираться на регистрацию, а не на слово.
- Считайте экономику на тридцать лет. Если объект окупается только при девяноста годах, он не окупается.
Подробный разбор механики и различий — фрихолд или лизхолд и регистрация лизхолда на землю.
У меня в договоре есть продления аренды — помогите понять, что из этого реально зарегистрировано.
Написать мне в WhatsApp →Что это не означает
Это решение не делает лизхолд плохим инструментом и не касается квартир. Фрихолд на квартиру в кондоминиуме в пределах 49% квоты — отдельная конструкция, к статье 540 отношения не имеющая. Зарегистрированная тридцатилетняя аренда земли тоже остаётся законным и рабочим инструментом — ровно на тридцать лет и ровно в тех рамках, в которых она зарегистрирована.
Не означает оно и того, что все девяностолетние договоры автоматически аннулированы. Каждое дело рассматривается отдельно, и у уже заключённых договоров могут быть свои обстоятельства. Но покупать такую конструкцию сегодня, зная об этом решении, — сознательно принимать на себя риск, который суд уже подтвердил.
Почему я не продаю девяносто лет
Потому что не могу объяснить это честно. Я могу объяснить фрихолд на квартиру, могу объяснить зарегистрированную тридцатилетнюю аренду со всеми её ограничениями. Назвать девяносто лет «практически фрихолдом» после решения 4655/2566 я не могу, и если объект работает только при такой подаче, я за него не берусь. что иностранец может оформить на себя — про то, что доступно иностранцу без конструкций.
Коротко
В 2023 году Верховный суд Таиланда по пхукетскому делу 4655/2566 признал предоплаченные продления аренды на идентичных условиях недействительными как обход статьи 540 ГТК; арендатор потерял землю и деньги. Реальный срок — тридцать зарегистрированных лет, защищённых статьёй 569. Обещание продлить — личное обязательство арендодателя, не связывающее его правопреемников. Экономику считайте на тридцать лет.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Работает ли схема 30 + 30 + 30 в Таиланде?
Что случилось с арендатором в этом деле?
Обязательно ли это решение для других судов?
Значит ли это, что лизхолд в Таиланде небезопасен?
Касается ли решение квартир во фрихолде?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
У меня в договоре есть продления аренды — помогите понять, что из этого реально зарегистрировано
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
