Что проверить в кондоминиуме перед покупкой
Список того, что я запрашиваю по каждому объекту до внесения депозита. Он короткий, но каждый пункт хотя бы раз в моей практике менял решение клиента.
1. Форма собственности на конкретный юнит
Не «в проекте есть квота», а есть ли свободная фрихолдная квота на эту квартиру. Иностранцам в полную собственность может принадлежать не более 49% жилой площади здания, и распределяется эта квота по конкретным юнитам.
Если предлагают лизхолд — уточняйте, зарегистрирован ли договор в земельном департаменте. Зарегистрированная аренда и договор на бумаге — разные уровни защиты.
2. Чанот
Есть ли на объект оформленный титул или пока только договор с застройщиком. Если титула нет и вы платите в рассрочку, вы кредитуете стройку, и риск здесь другой. Это нормально для новостройки, но должно быть осознанным решением, а не сюрпризом.
Проверю объект по этому списку и пришлю расчёт доходности вместе с заключением юриста.
Написать мне в WhatsApp →3. Долги по квартире
Задолженность по общедомовым платежам в Таиланде следует за объектом, а не за продавцом. Пока долг не погашен, переоформление не проведут. Справка от управляющей компании об отсутствии задолженности запрашивается до депозита.
4. Кто управляет домом и сколько это стоит
Ставка общедомовых платежей за квадратный метр, размер взноса в фонд капитальных расходов, кто управляющая компания и как давно. Состояние общих зон в сданном доме — лучший индикатор того, куда уходят эти деньги.
5. Правила дома
- Разрешена ли краткосрочная аренда правилами дома — и отдельно, есть ли у здания отельная лицензия: без неё сдавать меньше чем на 30 дней нельзя по закону, а не только по правилам
- Есть ли обязательная арендная программа и можно ли из неё выйти
- Правила по животным: бывает, что разрешён только отдельный корпус или нужно разрешение
- Ограничения по перепланировкам и ремонту
6. Застройщик и проект
Сданные объекты с датами, соответствие фактических сроков заявленным, разрешение на строительство, право на землю под проектом. Если проект у моря или на склоне — отдельно смотрю экологическое заключение и отсутствие претензий по строительным нормам.
7. Порядок расчётов
Как заводятся деньги, кто получатель, какие банковские документы останутся у вас на руках. Без подтверждения ввода валюты регистрацию фрихолда не проведут.
Что из этого делаю я, а что юрист
Квоту, историю застройщика, ставки по дому, статистику аренды в районе и расчёт доходности — я. Проверку документов, договор, право на землю и правовые риски — тайский юрист, которого я подключаю до внесения депозита. Разделение простое: я отвечаю за то, стоит ли объект своих денег, юрист — за то, что вы получите то, за что платите.
Семь пунктов, и все они проверяются документами за несколько дней. Это и есть та часть работы, за которую люди мне платят: не «показать красивую квартиру», а принести по ней бумаги и честную цифру. Когда список закрыт, покупка перестаёт быть решением на эмоциях и становится обычным взвешенным выбором. Именно так я и люблю работать.
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
- Вторичка и переуступки — готовые объекты и уступки по договору, часто дешевле старта продаж
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Что такое иностранная квота 49% в кондоминиуме?
Переходят ли долги по квартире к новому собственнику?
Можно ли сдавать квартиру в Таиланде посуточно?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Проверю объект по этому списку и пришлю расчёт доходности вместе с заключением юриста
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
