Как купить недвижимость в Таиланде пошагово
Сделка в Таиланде устроена проще, чем кажется, но у неё жёсткий порядок: шаги нельзя менять местами и почти каждый упирается в документ, который нужно получить заранее. Здесь весь путь — от первого разговора до ключей и до момента, когда вы решите выйти.
Я веду каждую сделку лично и знаю, где именно люди теряют время и деньги. Почти всегда это одно из двух: деньги пришли не так, как нужно для регистрации, или в договоре не оказалось пункта, который выяснился слишком поздно. Оба случая решаются подготовкой, а не везением. Порядок при этом почти не зависит от суммы: покупаете вы студию за четыре с половиной миллиона бат или виллу за двадцать — меняются цифры и набор документов, а последовательность шагов остаётся той же.
Шаг 1. Бронирование и договор
Объект снимается с продажи бронированием — это небольшой платёж, обычно невозвратный. Между бронированием и основным договором есть окно в несколько дней или недель, и это единственное время, когда объект проверяется спокойно. Дальше подписывается договор купли-продажи с графиком платежей. Бронирование стоит воспринимать не как покупку, а как оплаченное время на проверку, поэтому я не советую вносить его раньше, чем получен ответ по квоте и по конкретному юниту: неделя ожидания дешевле невозвратного платежа.
- бронирование — объект резервируется, начинается проверка;
- проверка объекта, квоты и застройщика до подписания основного договора;
- договор купли-продажи с графиком платежей и сроком сдачи;
- платежи по графику, каждый — с правильным назначением перевода;
- регистрация права в Земельном департаменте и приёмка.
Приезжать для этого не обязательно: сделки дистанционно — обычная практика, они идут через онлайн-показ, доверенность и представителя на регистрации. Порядок действий без приезда в страну — в разборе как купить недвижимость в Таиланде дистанционно.
Шаг 2. График платежей
На стройке работает беспроцентная рассрочка от застройщика: около 30% первым взносом, дальше платежи раз в полгода примерно за два года. Встречается схема 35/25/25/10/5. Это не кредит и не рассрочка в привычном смысле — это разбитая оплата на время строительства, и просрочка по ней бьёт по договору. После сдачи у некоторых застройщиков есть собственный кредит на 2–5 лет под 3,5–5%, но право собственности остаётся у застройщика до последнего платежа. Что смотреть в графике и чем эти инструменты отличаются — в статье про рассрочку и ипотеку в Таиланде.
Шаг 3. Деньги и банковский счёт
Это место, где срывается больше всего сделок. Для регистрации квартиры во фрихолде деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы уже здесь. Банк выдаёт документ, подтверждающий это, — FET. Без него Земельный департамент не зарегистрирует право, и никакие объяснения задним числом не помогают. Как правильно переводить деньги, что писать в назначении платежа и какие ошибки срывают регистрацию — в разборе как перевести деньги на покупку жилья в Таиланде.
Собственный счёт в тайском банке для самой покупки не обязателен, но он нужен владельцу дальше: получать доход от аренды, платить общедомовые и коммунальные, оплачивать налоги. Открыть его иностранцу сложнее, чем раньше, и многое зависит от визы. Какие документы нужны и что делать при отказе — в статье про счёт в тайском банке для иностранца.
Шаг 4. Регистрация и приёмка
Право регистрируется в Земельном департаменте: по квартире во фрихолде — на ваше имя, по лизхолду — записью об аренде. Одновременно оплачиваются сборы и разовый взнос в фонд капитального ремонта. Перед этим объект принимается, и приёмку я никогда не совмещаю с оплатой последнего транша:
- осмотр с дефектной ведомостью и фиксацией замечаний в письменном виде;
- проверка площади и комплектации по договору, а не по рендеру;
- срок на устранение замечаний до финального платежа;
- передача ключей, документов на право и договора управления.
Шаг 5. Выход из инвестиции
Сделка не заканчивается ключами — заканчивается она продажей, и об этом думают заранее. До сдачи объект выходит переуступкой договора, после сдачи продаётся как готовый. Экспозиция на перепродаже занимает от нескольких месяцев до года, при продаже возникают налоги и сборы, а вывод денег за рубеж снова упирается в документы о том, как деньги входили. Я считаю планируемый выход частью расчёта на входе: если объект будет трудно продать, его доходность уже не имеет значения. Весь порядок выхода — в разборе как продать недвижимость в Таиланде.
Статьи этого раздела
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Читайте в порядке шагов: сначала деньги и банк, потом дистанционная схема, в конце — выход. Сопровождение сделки я веду лично, юридическую часть закрываю через проверенных партнёров.
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
