Пхукет или Бали: честное сравнение для инвестора
Это два самых популярных направления у русскоязычного покупателя, и выбирают между ними почти всегда эмоционально. Я работаю на Пхукете, но топить Бали не собираюсь: там есть вещи, которые остров делает лучше. Разница между ними начинается не с доходности, а с того, что именно вы получаете на руки после сделки.
Главное различие — форма собственности
В Таиланде иностранец может оформить квартиру в кондоминиуме в полноценный фрихолд на своё имя, если дом не выбрал иностранную квоту в 49%. Это бессрочная собственность: вы владеете, сдаёте, продаёте и передаёте по наследству. Землю иностранец не получает, и для виллы конструкция сложнее — но по квартире право прямое и понятное.
В Индонезии фрихолда для иностранца нет вообще. Иностранное физлицо оформляет право пользования Hak Pakai или долгосрочную аренду с правом продления — то есть срочное право, а не вечное. Продление прописано в законе и на практике работает, но это всё равно конструкция со сроком и с необходимостью что-то делать в будущем. Юридически это ближе к лизхолду, чем к собственности.
Разница проявляется не в день покупки, а лет через десять. Владелец пхукетской квартиры во фрихолде может ничего не делать вообще: право не истекает, наследники вступают в него по обычной процедуре. Владелец балийской виллы должен помнить о сроке, следить за условиями продления и понимать, что каждый прошедший год немного уменьшает то, что он сможет продать. Это не катастрофа — это просто другая математика, и её надо закладывать в модель сразу.
Порог входа
Здесь Бали выигрывает по абсолютной цифре: войти в бюджете, на который на Пхукете рассчитывать не стоит, там реально. Рабочий вход на Пхукете начинается примерно от 4,5 млн бат — это студия 35–40 м²; однокомнатная 50–55 м² стартует от 6,5 млн, двухкомнатная 85–95 м² — от 10,8 млн, виллы — от 18 млн бат. Ниже этой планки на острове я не вижу объектов, которые могла бы назвать инвестицией: либо это апартаменты без права на иностранный фрихолд, либо проект без истории, либо локация, из которой потом не выйти.
Но низкий порог входа на Бали покупает и другое качество актива: больше проектов от небольших застройщиков без длинной истории, больше построек в серой зоне по разрешениям, больше вилл, которые окупаются ровно до тех пор, пока их лично ведёт владелец. Дешевле на входе — не всегда дешевле по итогу. И отдельно про рассрочку: на Пхукете это рабочий инструмент. Ипотеки для иностранцев нет, но застройщики дают беспроцентный график — обычно около 30% первым взносом и дальше платежи раз в полгода примерно за два года, либо схема 35/25/25/10/5. То есть вход можно растянуть, не занимая деньги под проценты. На Бали такие графики встречаются реже и условия сильно зависят от конкретного девелопера.
Доходность и загрузка
Бали часто показывает более высокие валовые цифры — и это правда, там бывают очень сильные виллы. Но сравнивать надо нетто, а не грязными. На Пхукете я считаю по трезвым ориентирам: чистая доходность 6–8%, в Банг Тао и Лагуне 4–6% нетто при 7–9% грязными, загрузка 60–70%, комиссия управляющей 20–30% от выручки. Если кто-то показывает вам 10% и выше как норму, спросите, что вычтено, — методику я разобрала в тексте про чистую доходность аренды.
- Пхукет. Крупные международные операторы, отельные программы, предсказуемая экономика. Ставка ниже, дисперсия меньше.
- Бали. Больше зависимость от конкретного объекта и конкретного управляющего. Верх выше, низ заметно ниже.
- Общее. И там, и там комиссия управляющей 20–30% — нормальная реальность, а не грабёж. Кто обещает 10–15%, обычно что-то не договаривает.
Инфраструктура, перелёты, сезонность
Пхукет — остров с международным аэропортом, к которому привыкли авиакомпании половины Азии, с крупными госпиталями международного уровня, сетью школ с британской и американской программой и нормальными дорогами по большей части периметра. Бали тоже имеет большой аэропорт и сильную туристическую машину, но медицина и трафик — известная боль: дорога, которая на карте занимает двадцать минут, в реальности занимает час, а в сезон и больше.
Для инвестора это не абстракция. Инфраструктура определяет, кто приедет к вам в качестве арендатора и сколько он готов платить. Семья с детьми выбирает место, где есть школа и госпиталь. Долгий зимовщик выбирает место, откуда можно улететь домой без двух пересадок. Чем шире авиасообщение, тем шире круг ваших гостей — и тем меньше зависимость от одного рынка.
Сезонность у обоих островов похожая по структуре: высокий сезон примерно с ноября по апрель, низкий — летом. На Бали летний провал мягче за счёт австралийского потока, на Пхукете зимний пик выше. Это влияет на то, как распределяется ваш годовой доход внутри года, но не меняет порядок цифр. Реалистичная годовая загрузка на Пхукете — 60–70%, и именно от неё я считаю модель, а не от январского максимума.
Выход из инвестиции
Это пункт, который смотрят последним, а решать надо первым. На Пхукете фрихолдная квартира продаётся новому иностранному покупателю напрямую — рынок для неё понятный, экспозиция от нескольких месяцев до года, комиссия на ресейле 5–10%. Порядок действий и налоги на выходе я описала в материале про продажу недвижимости в Таиланде.
На Бали вы продаёте не собственность, а остаток права. Чем меньше остаётся срока, тем меньше покупателей и тем ниже цена: актив естественным образом амортизируется. Это не делает Бали плохим — просто модель другая, и рассчитывать надо на доход за период владения, а не на прирост стоимости к моменту продажи.
Кому что подходит
- Бали. Меньший бюджет, готовность к срочному праву, интерес к вилле как к бизнесу, желание лично участвовать в управлении и вкус к более авторской архитектуре.
- Пхукет. Право на своё имя без срока, предсказуемая аренда через оператора, наследование без сложных конструкций, более понятная перепродажа.
- Обоим не подходит. Покупка «на эмоции после отпуска» без расчёта нетто и без проверки документов. Это одинаково плохо работает на любом острове.
Если вы в итоге смотрите на Пхукет, следующий вопрос — район: ставка, загрузка и характер арендатора у Банг Тао и у Раваи разные настолько, что это две разные инвестиции. Разбор по локациям — в тексте про районы Пхукета. Всё, что касается индонезийского права, я честно оставляю индонезийским юристам: по Таиланду я веду сделку лично, по Бали — нет, и делать вид, что это одно и то же, не буду.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Калькулятор доходности — прикинуть нетто по своим цифрам за минуту
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Где выгоднее купить недвижимость — на Пхукете или на Бали?
Может ли иностранец купить недвижимость в собственность на Бали?
Что ликвиднее при перепродаже?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Пришлите объект, который рассматриваете на Бали, — посчитаю сопоставимый вариант на Пхукете по нетто и покажу разницу в праве и на выходе.
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
