День сделки в земельном департаменте: что происходит по шагам
Сама регистрация занимает несколько часов и проходит скучно — если к ней подготовились. Неприятности в земельном офисе почти всегда связаны не с правом, а с бумагой, которую забыли запросить за неделю. Поэтому ниже я разбираю день сделки как чек-лист, а не как рассказ.
Что должно быть готово до этого дня
Порядок действий здесь важнее списка. Сначала проверка объекта и договор, потом деньги, потом регистрация. Если перевернуть — деньги уже в Таиланде, а квоты на юните нет — вы оказываетесь в плохой переговорной позиции с собственными средствами.
- Юридическая проверка и согласованный договор — что проверяет юрист и сколько это стоит.
- Справка об отсутствии долгов (Debt-Free Certificate) от юридического лица дома: подтверждает, что общие сборы, взносы в фонд капремонта и коммунальные закрыты. Запрашивать минимум за неделю.
- Письмо юридического лица о квоте — подтверждение позиции по 49% площади по статье 19 Закона о кондоминиумах. Обычно требуют свежее, в пределах тридцати дней.
- Банковское подтверждение ввода валюты. Деньги должны прийти в иностранной валюте и быть конвертированы в Таиланде; именно этот документ является основанием регистрации фрихолда на иностранца — справка о вводе валюты и как завести деньги на покупку.
- Документы продавца: оригинал свидетельства о праве собственности на помещение, удостоверение личности или паспорт, домовая книга, согласие супруга при необходимости, а для компании — уставные документы и протокол.
- Ваши документы: паспорт с подписанными копиями каждой страницы, копия визы или штампа о въезде, при необходимости свидетельство о браке или разводе с переводом и легализацией.
Про банковское подтверждение — без преувеличений
Здесь в интернете много уверенности и мало источников. Что проверяемо: извещение Банка Таиланда 2004 года объединило старые формы Тор Тор в единую Foreign Exchange Transaction Form и установило порог представления в 20 000 долларов или эквиваленте, а ниже порога банк выдаёт подтверждение операции с суммой, курсом, датой и назначением. При этом текущая страница Банка Таиланда по валютному контролю говорит о пороге 200 000 долларов для запроса подтверждающих документов и формы FET не упоминает вообще.
Широко цитируемый порог «от 50 000 долларов» я в действующих документах Банка Таиланда не нашла. Поэтому формулирую функционально, а не цифрой: земельному офису нужно банковское доказательство, что средства пришли из-за рубежа в иностранной валюте, были конвертированы в баты, и что назначение платежа — покупка недвижимости. Название документа и порог его выдачи — это практика конкретного банка по правилам Банка Таиланда, и уточнять их надо в своём банке до перевода.
Как проходит сам день
- Подача документов и очередь. Дела разбирают по очереди, поэтому приезжать стоит к открытию.
- Проверка оценочной стоимости. Чиновник сверяет заявленную цену с оценочной стоимостью департамента — от неё считаются сборы.
- Оформление документа о продаже. Его составляет сотрудник офиса, а не стороны.
- Начисление и уплата сборов и налогов в кассе офиса. Без квитанции регистрацию не завершат.
- Подписание в присутствии чиновника и внесение записи о новом собственнике в титул.
По практике всё это занимает порядка двух–четырёх часов, если бумаги в порядке. Регистрация проходит в тот же день.
Хочу пошаговый план сделки под свою ситуацию, включая что запросить и в какие сроки.
Написать мне в WhatsApp →Кто за что платит
- Сбор за перевод права — 2% от оценочной стоимости. По обычаю делится пополам, но это предмет договорённости, и его надо зафиксировать в договоре, а не обсуждать в кассе.
- Специальный бизнес-налог 3,3% — если продавец владел объектом менее пяти лет; если более, вместо него гербовый сбор 0,5%. Одновременно и то и другое не платится.
- Подоходный налог продавца, удерживаемый в офисе: для физического лица — по прогрессивной схеме с вычетом, зависящим от числа лет владения; для компании — 1%.
- Обычно бизнес-налог, гербовый сбор и подоходный относят на продавца, сбор за перевод делят.
Как передаются деньги
Стандарт — банковский чек (cashier's cheque), выписанный в день сделки и передаваемый продавцу после подписания и внесения записи. Картой в земельном офисе не платят. Наличные в таком объёме — плохая идея по очевидным причинам, и я этого не организую.
Если вас не будет в Таиланде
Сделку можно провести по доверенности на форме земельного департамента. Доверенность, оформленная за границей, проходит цепочку: нотариус, затем государственное удостоверение, затем легализация в тайском посольстве или консульстве — на это стоит закладывать две–четыре недели.
Точные номера форм доверенности я на сайте департамента не нашла и приводить их как подтверждённые не буду. Что важно практически: земельные офисы регулярно отказывают в приёме доверенностей — слишком общих или составленных не по их форме, — поэтому текст надо готовить с тем офисом, где будет сделка. Дистанционная покупка возможна, но она требует больше подготовки, не меньше.
Чего я в этот день не делаю
Я не перевожу за вас деньги, не ввожу ваши банковские данные и не подписываю за вас документы. Я готовлю комплект заранее, проверяю, что справки свежие, договариваюсь с юридическим лицом дома о сроках, езжу с вами в офис и перевожу разговор. Право проверяет юрист, деньги переводите вы сами через свой банк.
Коротко
День сделки — это два–четыре часа в очереди и кассе, при условии что за неделю до этого запрошены справка об отсутствии долгов и письмо о квоте, а деньги пришли из-за рубежа в валюте с правильным назначением платежа. Иностранец платит полные 2% сбора за перевод. Расчёт по деньгам — банковским чеком. Дистанционно возможно, но доверенность готовится заранее и под конкретный офис.
- Подбор инвестиционного объекта — расчёт чистой доходности по конкретным юнитам
- Объекты, с которыми я работаю — проекты, по которым у меня есть прямые условия от застройщика
Юридические, визовые и налоговые вопросы веду не я — их ведут партнёры
Я инвестиционный стратег: подбор объекта, расчёт чистой доходности, проверка застройщика и организация сделки. Всё, что требует юридической, визовой или налоговой квалификации, я передаю проверенным специалистам, с которыми работаю постоянно.
- Юристы в Таиланде — проверка документов и договора, право на землю, регистрация сделки, завещание, доверенность, корпоративные вопросы
- Визовые партнёры — подбор и оформление визы под вашу ситуацию: инвестиционная, LTR, Thailand Privilege, пенсионная
- Налоговые специалисты — отчётность в стране вашего резидентства, зачёт налога, уведомления по иностранным активам
- Открытие компании в Таиланде — когда структура действительно нужна и законна
- Управление арендой и консьерж — сдача объекта, трансферы, яхты, организация отдыха
Контакты партнёров даю лично, под конкретную задачу — чтобы вы разговаривали со специалистом по вашему вопросу, а не с общей приёмной. Напишите мне, и я познакомлю.
Частые вопросы
Какие документы нужны иностранцу для регистрации квартиры в Таиланде?
Сколько длится регистрация в земельном департаменте?
Кто платит сбор за перевод права в Таиланде?
Действует ли для иностранцев пониженный сбор 0,01%?
Можно ли купить квартиру в Таиланде по доверенности?
Любовь Фортунова
Инвестиционный стратег, основатель Fortunova Capital Group. Живу на Пхукете больше пяти лет, сделки веду лично: подбираю объект, считаю чистую доходность, проверяю застройщика и держу процесс до ключей. Юристов, визовых и налоговых специалистов подключаю из своего круга.
«Считаю нетто, а не мечты»
Хочу пошаговый план сделки под свою ситуацию, включая что запросить и в какие сроки
Отвечаю лично, в течение рабочего дня, в любом часовом поясе. Звонков не будет, если вы их не хотите. Можно просто задать вопрос по статье — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
