The Title Serenity Naiyang: цены, планировки и расчёт доходности
Кондоминиум в Най Янге в 400 метрах от пляжа и в 600 метрах от национального парка Сиринат. Разбираю по данным застройщика, кому он подходит, из чего складывается доходность и что проверить до депозита.
Посчитать этот объект под вашу задачу
Пришлю расчёт чистой доходности по The Title Serenity Naiyang с вычетом управляющей компании, налога, общедомовых сборов и простоя, а также свободные юниты и актуальные условия рассрочки.
Аэропорт в двух километрах, пять минут на машине, и национальный парк Сиринат рядом. Это держит загрузку в те месяцы, когда пляжные районы юга простаивают: короткие заезды, транзит, деловые поездки. Для расчёта на год это важнее, чем ставка в высокий сезон. Объект сдан — деньги начинают работать сразу, а не через три года.
В проекте 814 юнитов, и Най Янг продолжает застраиваться. Это внутренняя конкуренция за арендатора уже сегодня и внешняя — через три года. Загрузку нужно считать консервативно. Отдельно: по брошюре застройщика земля и здания заложены в Siam Commercial Bank — это обычное проектное финансирование, но порядок снятия обременения по вашему юниту проверяется до сделки, а не после.
Что это за проект
Проект занимает 13-3-13,25 рай, это 22 053 квадратных метра, в Сой Найянг 2, подрайон Сакху, район Таланг. Шесть семиэтажных жилых корпусов и отдельное восьмиэтажное парковочное здание, всего 814 жилых юнитов.
Общие зоны — более 1 050 м², зелёные пространства — более 3 750 м². Состав по брошюре: клубный дом с бассейном, спортивным и детским бассейнами, джакузи, зоной барбекю, фитнесом, коворкингом и бизнес-лаунжем, общей кухней и кафе; павильон с театром и караоке; на крыше — бассейн, джакузи, зона йоги и смотровая площадка; сауна, парная, онсэн, стена для скалолазания, детская площадка, прачечная.
Линейка планировок: однокомнатные 26–39 м² в трёх размерах, двухкомнатные 56–65 м² в трёх размерах, трёхкомнатные 112–123 м². Для инвестора это принципиально: однокомнатная на 27 метров и двухкомнатная на 61 сдаются разной аудитории и дают разную доходность.
По брошюре 2024 года строительство планировалось начать в сентябре 2024 и завершить к июню 2026. На сайте застройщика проект сейчас отмечен как сданный. Фактическую стадию и статус регистрации кондоминиума я подтверждаю документами перед сделкой.
Характеристики
| Адрес | Сой Найянг 2, подрайон Сакху, район Таланг, Пхукет |
| Площадь проекта | 13-3-13,25 рай — 22 053 м² |
| Состав | 6 жилых корпусов по 7 этажей + парковочное здание 8 этажей |
| Юнитов | 814 |
| 1 спальня | S 26–28 м² · M 30–32 м² · LX 36–39 м² |
| 2 спальни | S 56–58 м² · M 60–62 м² · L 61–65 м² |
| 3 спальни | 112–117 м² · L 119–123 м² |
| Общие зоны | более 1 050 м² |
| Зелёные зоны | более 3 750 м² |
| До пляжа Найянг | 400 м |
| До парка Сиринат | 600 м |
| До аэропорта | 2 км, около 5 минут на машине |
| Земельные документы | 6207, 6579, 22779, 22780, 22781, 22782 (частично) |
Расположение
Най Янг — север острова. Аэропорт в двух километрах, международная больница Бумрунград в восьми, аквапарк Splash Jungle в десяти, школа UWC в двенадцати. Рядом новый Mingle Mall, магазин Tops Daily в километре.
Часть береговой линии примыкает к национальному парку Сиринат, поэтому плотность застройки у самого пляжа ограничена законом, а не рынком. Для аренды это даёт структуру спроса, которой нет на западном побережье: короткие заезды и транзитные гости.
Проверка, которая ничего не стоит: посмотрите район в сентябре, а не в феврале. Локация, которая живёт в низкий сезон, — это и есть локация под аренду.
О застройщике
Застройщик — Rhom Bho Property Public Company Limited, регистрационный номер 0107559000478, головной офис в Бангкоке. По данным брошюры застройщика уставный капитал 415 091 058 бат, оплаченный — 391 027 808,50 бат по состоянию на 18 апреля 2024 года. Компания публичная, отчётность раскрывается через раздел для инвесторов на корпоративном сайте.
Я не даю оценок застройщикам и не называю их надёжными или ненадёжными. Что я проверяю перед сделкой: титул на землю под проектом и номера земельных документов, разрешение на строительство и заключение EIA, остаток иностранной квоты в конкретном корпусе, состояние обременения и текст договора.
Доходность: как я её считаю
Это модель, а не обещание. Из валовой выручки вычитается комиссия управляющей компании, подоходный налог по прогрессивной шкале со стандартным вычетом 30%, общедомовой сбор, амортизация обстановки и простой. Полный разбор расчёта — в журнале.
Как проходит покупка
- Подбор юнита и расчёт чистой доходности под вашу задачу.
- Проверка документов проекта: титул, разрешение на строительство, иностранная квота, договор.
- Резервация и договор, перевод средств из-за рубежа с получением документа о вводе валюты.
- Регистрация права в земельном департаменте и передача ключей.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в The Title Serenity Naiyang?
Сколько метров до моря?
Какие планировки есть?
Можно ли оформить на иностранца в полную собственность?
Можно ли сдавать посуточно?
Какие расходы сверх цены объекта?
Сколько реально приносит аренда?
Посчитать этот объект под вашу задачу
Пришлю расчёт чистой доходности по The Title Serenity Naiyang с вычетом управляющей компании, налога, общедомовых сборов и простоя, а также свободные юниты и актуальные условия рассрочки.
